Как купить квартиру в Германии: цена, условия

Желающим купить квартиру в Германии недорого придется столкнуться с непростой реальностью. Цены на жилье здесь постоянно растут; с 2013 года ― на 35%. Инфляция приводит к росту процентов по ипотечным кредитам, а заработные платы повышаться в ответ не успевают — планировать покупку в таких условиях невыгодно.

Из-за высоких процентных ставок и инфляции кредиты на возведение недвижимости не привлекают застройщиков. Никто не может предугадать, как будет развиваться ситуация на рынке, и строительство стало слишком непредсказуемо для подрядчиков.

Новых заказов немного, текущие проекты часто сворачивают. Спад интереса застройщиков подтверждается сокращением количества выданных разрешений.

Таким образом, на рынке недвижимости ощущается дефицит строящихся домов и новостроек, и покупатели выбирают в основном из уже эксплуатируемого жилья. В итоге купить квартиру в Германии недорого сложно, выбирая из вторичного жилья. Спрос явно превышает предложение, и цена поднимается.

Уменьшение застройки влияет и на рынок сдаваемой в наем недвижимости. Несмотря на контроль правительства, инфляция и дефицит предложения привели к резкому росту стоимости аренды жилья в Германии.

В 2023 году индекс цен показывает только незначительную тенденцию к снижению. Немецкий институт экономических исследований считает реалистичным их падение до 10%. На деле в январе 2023 г. цены на новые дома только выросли — на 1,31%. Стоимость квартир в крупных городах тоже увеличивается. Вопрос о том, когда можно будет купить квартиру в Германии недорого, новостройку или вторичное, пока открыт.

Согласно открытым статистическим данным, немцев, отдающих предпочтение съемному жилью, больше, чем тех, кто владеет недвижимостью — 57%. С одной стороны, это связано с политикой правительства, которое делает аренду наиболее комфортным вариантом. С другой, наличие собственного жилья у немцев не считается «билетом во взрослую жизнь». Куда проще снять квартиру в Берлине и спокойно там обосноваться. Поэтому многие даже и не задумываются о покупке.

Для иностранца снять квартиру в Германии на длительный срок — хороший вариант. Съемщики защищены по закону: договоры обычно бессрочные, выселить жильца или изменить размер оплаты без предупреждения нельзя. Длительная аренда квартиры выгодна и собственникам жилья в Германии: это постоянный заработок, который легко регулировать относительно инфляции.

Аренда жилья в Германии удобна тем, кто не собирается долго находиться на одном месте и предпочитает платить меньше, пусть и не за собственные квадратные метры. Сменить дизайн апартаментов не получится, но и сталкиваться с проблемами с ремонтом и управляющими компаниями не придется.

Приобретение же недвижимости расширяет возможности, но и накладывает определенные обязательства. С одной стороны, в своей квартире проще решать вопросы с ремонтом и дизайном, а также мебелью и техникой.

С другой стороны, выплаты по ипотеке могут быть выше, чем аренда такой же квартиры. К тому же придется самостоятельно разбираться с обслуживанием и ремонтом, общаться с управляющей компанией и налаживать долгосрочные отношения с соседями.

Соцжилье ― это дома или квартиры, которые обладатели жилищного сертификата могут арендовать по заниженной цене. Владелец такой недвижимости ничего не теряет, поскольку получает от государства субсидию.

Оформить сертификат можно в жилищном или районном управлении, стоимость от 10 до 20 евро. Требования таковы:

Лимит заработка считается в соответствии с разделом 9 закона. На семью из 1 человека это 12 000 евро, из 2 — 18 000 (в год). За каждое дополнительное лицо к пределу добавляют 4 100 евро, за ребенка — 500. Если доход семьи ниже минимального, присваивается сертификат типа А. Жилье в таком случае будет выделено муниципалитетом.

Сертификат типа B означает, что доход владельца превышает лимит. Такие семьи могут выбирать из квартир, которые сдают в аренду немного дороже, чем при сертификате типа А. Искать подходящую жилплощадь придется самостоятельно.

Поскольку желающих получить социальную квартиру в Германии больше, чем фактического жилья, работает система приоритета. В первую очередь рассматривают заявки беременных, родителей-одиночек, пенсионеров, хронически больных и инвалидов.

В газете

Классический способ — по объявлению в бесплатной местной газете. Правда, в основном там размещают объявления о сдаче в аренду, а не покупке. Шире выбор в ежедневных региональных газетах — предложения от агентств, застройщиков и частных продавцов жилья публикуются раз в неделю.

Поиск домов через объявления в газетах считается неэффективным. Раздел объявлений небольшой, предложений публикуется мало, а полная информация об объекте на страницу не помещается. Обычно нет даже фотографий.

Риелтор для поиска жилья в Германии

Надежный, но вместе с тем и дорогой способ найти подходящую недвижимость — нанять брокера/риелтора.

Плюсы: скорость и минимум усилий с вашей стороны. Брокеры следят за возникающими на рынке предложениями и сначала предлагают ознакомиться с ними своим клиентам, а только потом публикуют на сайтах. Агентство предоставит помощь по всем вопросам, связанным с покупкой недвижимости.

Минус: цена. Такой вариант подходит только тем, кто готов заплатить несколько тысяч евро за работу риелтора.

Сайты для аренды или покупки жилья

Существует огромное количество порталов с предложениями о купле-продаже недвижимости. Удобно сравнивать расценки на квартиры и мониторить, сколько стоит аренда жилья в Германии. За просмотр объявлений не нужно платить, есть сортировка, которая поможет вам быстрее найти подходящий вариант.

Вот несколько популярных сайтов аренды, и купли-продажи жилья в Германии:

У порталов недвижимости есть и свои минусы. Здесь очень много предложений от брокеров, а не от собственников. Однако их можно отсеять — агенты гораздо реже, чем владельцы недвижимости, оставляют в объявлении адрес дома/квартиры.

В целом, если у вас есть время и желание, можно сконцентрироваться на поиске именно на сайтах. Даже если вы остановите выбор на объявлении от брокера, оплату вознаграждения разделите с собственником. Это обойдется как минимум на 50% меньше, чем если бы нанимали агента для себя лично.

Подбирать варианты можно и напрямую — на сайтах риелторских компаний, брокеров и застройщиков. Например, вот агентства, которые более 10 лет работают на рынке недвижимости Германии:

Посредничеством также занимаются и банки — в расчете на то, что довольный клиент в результате обратится за финансированием покупки.

Также можно поискать квартиру в региональных или городских группах в соцсетях. Объявления о продаже недвижимости собственниками нередко публикуются, например, в Facebook. Попробуйте поискать по хэштэгам (ключевым словам), например, condominium.

В первую очередь рассматривайте будущую покупку с точки зрения личного комфорта. Если у вас нет предпочтений и вы еще не выбрали, где хотели бы жить, хорошей идеей было бы некоторое время снимать квартиру в районе, который вам хоть немного нравится. Обменять уже купленный дом в неподходящем месте будет сложно.

Рассмотрим наиболее важные факторы, формирующие цены на недвижимость в Германии.

Мегаполисы популярны — будущие владельцы жилья готовы платить крупные суммы за квартиры в центре. Купить квартиру в Берлине или Мюнхене недорого практически невозможно. Цены выше, чем в других городах Германии. А вот дома в близлежащих районах и сельской местности зачастую доступнее.

Цены падают, когда продавцов больше, чем покупателей. Потребность и наличие разных типов недвижимости и федеральных земель совершенно неодинаковы. Поэтому где-то жилье дороже, а где-то дешевле.

Покупатели чаще делают выбор в пользу новостроек, что связано с мерами, принимаемыми государством. Недвижимость в хорошем энергетическом состоянии или здания, отремонтированные с точки зрения энергоэффективности, получают субсидии. Но в целом новое жилье дороже, чем вторичка.

Инфляция привела к росту цен на машины, материалы и услуги специалистов, занятых в сфере застройки. Вместе с тем повышается и стоимость недвижимости: новостроек и отремонтированных объектов.

Итак, разберемся, сколько стоит квартира в Германии? По данным платформы Immowelt, средняя цена на кондоминиум в ФРГ составляют 3 356 евро за квадратный метр. В крупных городах и мегаполисах стоимость недвижимости выше.

Платформа Immowelt сообщает о том, что в 2023 году средняя стоимость готового дома составляет 2971 евро за квадратный метр. В Гамбурге жилье обойдется в 5 781 € за м², а в Мюнхене — в 10 420 € за м².

В 2023 году средняя стоимость новостройки в Германии составляет 530 211 евро. Такая цена — результат увеличения затрат на строительство и землю. Купить новую недвижимость в Германии дороже всего в Гамбурге, а дешевле в Саксонии-Анхальт.

Вы нашли подходящий дом или квартиру по хорошей цене. В стоимость покупки, однако, не включены комиссии, связанные с налогом на передачу недвижимости, работой брокера и нотариуса. Вместе они могут добавить до 13% к покупной цене, в зависимости от типа недвижимости и федеральной земли.

С 23 декабря 2022 года вступил в силу закон о распределении брокерских отчислений при посредничестве по договорам купли-продажи квартир и индивидуальных домов. В соответствии с этим лицо, которое нанимает брокера, должно оплачивать не менее 50% комиссии. Таким образом продавец и покупатель недвижимости делят брокерское вознаграждение, и оно не ложится полностью на плечи будущего владельца жилья. Это скорее хорошая новость.

Размер комиссии брокера обычно составляет 7,14% от цены объекта недвижимости. Но даже если уменьшить вознаграждение вполовину, оно все равно составит несколько тысяч евро.

Налог на передачу собственности меняется от земли к земле, это около 3,5-6,5% от стоимости дома. В интернете можно найти калькуляторы дополнительных расходов, которые включают регистрационный сбор, комиссию брокера, нотариуса и налог, установленный в каждой федеральной земле.

Иногда между продавцом и покупателем заключается «договор о намерении», в который входит оплата залога (примерно 500 евро). После подписания документа, продавец удаляет объявление о продаже недвижимости со всех ресурсов. Если сделка пройдет удачно, залог зачтется в качестве платы за жилье. В противном случае деньги остаются у продавца как компенсация за потерянное время.

Обратите внимание на описание: если указано «grosszügige Räume» (просторные комнаты), скорее всего, вас ждут большие расходы на отопление помещений.

Этот пункт особенно актуален для тех, кто собирается покупать квартиру. Если ремонтный резерв очень высокий, возможно, дом давно не обновлялся. И новым владельцам придется готовиться к незапланированным взносам.

Содержание и ремонт коммунальных площадей находятся в зоне ответственности сообщества собственников. Как владелец квартиры, вы постоянно будете контактировать с ними. Перед покупкой желательно познакомиться с представителем WEG, ознакомиться с планом территорий, общественного распорядка, финансовыми отчетами и т. д.

Чем больше бумаг готова предоставить сторона продавца, тем серьезнее намерения. Как минимум, вы должны получить все основные документы и сведения о доме:

Кроме того, вы должны получить другую важную информацию: о техническом обслуживании и ремонте, текущий перечень эксплуатационных расходов. Если на такие вопросы продавец не может ответить, от покупки следует воздержаться.

Со стороны покупателя документы интересны в большей степени банку. Планируя подавать заявку на ипотечный кредит, подготовьте пакет бумаг:

И те документы, которые вам предоставит владелец недвижимости.

Указанные пакеты неполные. Все индивидуально — вам могут передать дополнительные бумаги, а какие-то не предоставить.

Обращаться к нотариусу стоит после того, как вы получили финансирование банка (если недвижимость покупается в ипотеку). С момента заключения договора и назначения нотариуса не должно пройти больше двух недель. Это связано с тем, что по закону, заемщик может разорвать кредитный договор с банком в течение 14 дней.

Помощь нотариуса необходима не только потому, что контракты на покупку недвижимости могут быть обширны и не очень понятны людям без юридического образования. Специалист отвечает за то, чтобы в договоре не было скрытых условий и лазеек. Обычно перед подписанием бумаг нотариус читает соглашение вслух в присутствие обеих сторон и отвечает на все вопросы.

При покупке квартиры или дома нужно учитывать следующие моменты:

Да, разумеется. Гражданский кодекс страны не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости нерезидентами. Обладать при этом видом на жительство не обязательно.

Подать заявление на ипотеку в Германии может любой иностранец, а вот получить одобрение больше шансов у тех, кто постоянно живет и работает в стране. Трансграничные кредиты одобряют реже, часто под большой залог (до 40% от стоимости жилья). Ставка у иностранцев выше, чем у местных, так как банки рискуют — человеку может быть проще покинуть страну, чем выполнить свои кредитные обязательства.

Наличие резидентства или ВНЖ страны сделают иностранца значительно менее рискованным клиентом для банка.

Нет, законами Германии не предусмотрена выдача ВНЖ финансово-независимым людям. Однако можно оформить документ по самозанятости и сдавать помещение в аренду.

Помимо поисков доступного жилья, перед многими мигрантами возникает вопрос об отправке денег на родину. Помочь с этим может приложение Korona. Перевести денежные средства можно без комиссии с минимальной курсовой наценкой.

Переводы в приложении доступны в 20+ стран. Оформить перевод можно в несколько простых шагов, а доставка почти мгновенная.

Приложение доступно в App Store и Google Play. Скачивайте Korona и переводите деньги выгодно.

В нашем блоге много пишем о работе и учебе в странах ЕС. Переходите по ссылке, чтобы прочитать другие наши статьи.