Купить квартиру, дом в Испании
CBRE, крупнейшая в мире консалтинговая компания в сфере недвижимости, прогнозирует падение рынка в Испании в 2023 году на треть. Основная причина ― инфляция и следующее за ней снижение покупательской способности. Тем не менее жилое строительство остается в центре внимания частных инвесторов.
Эта статья нашего блога посвящена испанскому рынку недвижимости, в первую очередь в контексте иммиграции. Мы постараемся разобраться, насколько легко или сложно иностранцу в Испании купить квартиру или дом.
Ранее мы писали о том, как найти работу на испанском рынке труда.
Обзор рынка недвижимости Испании в 2023–2025 году
Основной тренд в сфере недвижимости в Испании в 2023 году ― сокращение активности. Речь идет о 33% снижения в сравнении с 2022 годом, который эксперты CBRE определили как лучший за последние 15 лет.
«На нашем рынке наибольшее влияние оказывает рост процентных ставок», — заявил вице-президент CBRE Испания Хавьер Кинделан. В результате инфляции (до 3,75%), а также потери покупательной способности, в этом году купить дом будет сложнее.
Картину довершает стабильность цен (они вырастут всего на 0,1%), хотя можно было ожидать лучших показателей для жилищного сегмента. По прогнозам экспертов, новостройки подорожают примерно на 3%.
Тем не менее инвестиции в жилищный сектор достигли 1,219 миллиарда до марта 2023 года. Это составляет 42% всех вложений в недвижимость в Испании, так как, в отличие от других секторов, таких как офисы или коммерческая недвижимость, инвесторы здесь не снижали темпы.
Основная часть вложений, по данным CBRE, пришлась на строительство для аренды (build-to-rent). Это новые проекты, которые инвестор покупает целиком, чтобы сдавать квартиры внаем. Особенно заметны здесь госинвестиции на строительство социального жилья, а также студенческих общежитий.
Более долгосрочный прогноз развития рынка недвижимости в Испании в 2024–2025 гг. представила компания-оценщик Evroval: средняя цена жилья вырастет на 6% в период с 2023 по 2025 год, достигнув 1809 евро/м2.
При этом цены в испанских провинциях будут прирастать по-разному. Так, в Малаге прогнозируется рост на 8,46%, Мадриде на 5,28%, Барселоне на 2,96%. Наиболее ярко разница в росте стоимости жилья между автономными сообществами Испании видна на примере Гвадалахары и Паленсии. Здесь дельта составляет более 20 процентных пунктов (16,64% против — 3,65%).
В исследовании Evroval подчеркивается, что «чем ближе этот прогноз, тем вероятнее, что он окажется верным», гораздо больше дискуссий среди экспертов вызывают оценки конца 2023 года, чем состояние рынка в ближайшие нескольких лет.
Жилье в Испании: цена в разных регионах
По данным портала о недвижимости Fotocasa.es, средняя цена покупки и продажи жилья в Испании в августе 2023 составила 2145 евро/м². Квартира площадью 80 м² стоит в среднем 171 600 евро.
«Исторически сложилось так, что август обычно демонстрирует умеренность из-за летнего сезона, когда спрос замедляется, но в настоящее время цены на жилье продолжают значительно расти, ― прокомментировала результаты исследования представитель Fotocasa Мария Матос.
Также специалисты портала напомнили, что на рынке по-прежнему ощущается нехватка жилого фонда, усугубляемая остановкой и задержкой строительства новых объектов.
Согласно анализу средних цен покупки и продажи жилья, проведенному Fotocasa, самыми дорогими автономными сообществами в августе 2023 года стали:
- Балеарские острова: 3778 евро/м2,
- Мадрид: 3508 евро/м2,
- Страна Басков: 3013 евро/м2.
А вот три comunidades, где в настоящее время дешевле всего купить дом:
- регион Мурсия: 1281 евро/м2,
- Эстремадура: 1199 евро/м2,
- Кастилия-Ла-Манча: 1172 евро/м2.
Как купить квартиру, дом в Испании
Иностранцы могут купить недвижимость в Испании без каких-либо ограничений. Но для того чтобы иметь возможность совершить покупку, необходимо получить «идентификационный номер иностранца» (NIE), выдаваемый испанскими властями.
Есть несколько типов NIE в зависимости от страны происхождения мигранта:
- резидент ЕС,
- нерезидент ЕС;
и того, планирует ли он оставаться жить в Испании на длительное время или нет:
- временный NIE,
- постоянный NIE.
Рассмотрим вариант, когда купить квартиру, дом в Испании необходимо нерезиденту ЕС, который планирует переехать в страну на срок более 6 месяцев.
В этом случае иммигранту понадобится Número de Identificación de Extranjero в виде TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjeros — Идентификационная карта иностранца).
Документы для получения TIE
- форма EX-17,
- цветная фотография,
- копия заграничного паспорта,
- квитанция об оплате сбора.
Идентификационный номер можно получить в консульстве или посольстве Испании и в стране проживания, и в любом полицейском участке, уже находясь в стране.
Пошаговый план покупки недвижимости в Испании
1. Имущественная проверка объекта: документы на недвижимость, состояние объекта, отсутствие обременений и пр.
2. Бронирование и предоплата. Продавец и покупатель заключают Депозитный договор (Contrato de Arras en España), по которому вносится первоначальный взнос.
3. Оформление ипотеки (желательно заранее собрать все необходимые банку документы, получить одобрение кредита).
Если купить жилье в Испании планируется без заемных средств, то расчет может быть произведен разово, даже без предоплаты.
4. Подготовка к передаче прав собственности, перерегистрация коммунальных и иных платежей и обязательств.
В случае ипотеки предстоит этап оценки кредита. Банк получает предварительное соглашение, отправляет оценщика, и затем подписывает/не подписывает ипотеку.
5. Переход права собственности заверяется у нотариуса. Обе стороны предоставляют запрошенные документы (паспорт, свидетельство о праве собственности, платеж и т. д.); и, наконец, договор подписывается и утверждается нотариусом.
После регистрации в Реестре собственности покупатель становится окончательным владельцем недвижимости.
Налоги, связанные с покупкой и продажей недвижимости в Испании
Существуют четыре различных налога, которые могут быть связаны с покупкой и продажей недвижимости, а если заинтересованным лицом является иностранец, то пять.
| Наименование | Описание | Сумма |
|---|---|---|
| Налог на передачу имущества (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | Связан с передачей имущества. Размер зависит от региона (общины). Необходимо оплатить в течение 30 дней после покупки. | 5 — 10% |
| Налог на документально оформленные правовые акты | Этот налог применим только к домам. Зависит от региона. | 0,75 — 1,5% |
| Налог на доход (Plusvala Municipal), платит продавец | Продавец сообщает о сделке в ратушу и позже получает на электронную почту счет на оплату. | Сумма зависит от года строительства дома и кадастровой стоимости. |
| Налог на недвижимость (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Взимается муниципальным образованием, на территории которого находится объект. | 0,5 — 1,1% от кадастровой стоимости |
| Налог нерезидента на собственное использование | Доход рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости. | Если живут сами 1,1 — 2%. Если квартира сдается, то 19 — 24%. |
Аренда жилья в Испании
По данным портала недвижимости Idealista.com, стоимость аренды в среднем по стране в августе 2023 году составила 12 евро/м2. Это самые высокие показатели за последние 5 лет, правда рост цен происходил постепенно. В 2018 году средняя стоимость аренды была 9 евро/м2.
Также стоит отметить, что с 1 сентября вступил в силу новый Жилищный закон, принятый Сенатом Испании в мае 2023 года, согласно которому меняются правила повышения стоимости аренды. В зависимости от того, сколько всего сдаваемых объектов недвижимости есть у владельца, в каком состоянии находится конкретная квартира, как давно был сделан ремонт, и даже были ли использованы при этом энергосберегающие технологии, арендодатель может повысить цену аренды.
Например, если дом был отремонтирован в течение предыдущих двух лет, и эти работы соответствуют определенным условиям энергоэффективности и улучшенной доступности, то цена аренды может быть повышена до 10%.
В целом, закон устанавливает ограничения на продление контрактов. В частности, рост годовой стоимости аренды не может быть выше 2% в 2023 году, 3% в 2024 году, а новый предел еще предстоит определить в 2025 году как для крупных, так и для мелких собственников.
Квартиры в аренду в Испании, цены в сентябре 2023*
| Город | Цена евро/м2 | Площадь (м2) | Стоимость (евро/мес.) |
|---|---|---|---|
| Барселона | 30,61 | 49 | 1500 |
| Гранада | 15,31 | 49 | 750 |
| Мадрид | 17,39 | 46 | 800 |
| Малага | 13,9 | 50 | 695 |
| Пальма де Майорка | 21,54 | 65 | 1400 |
| Сантьяго де Компостела | 11,96 | 46 | 550 |
| Торревьеха | 13,42 | 52 | 700 |
Как снять квартиру, дом в Испании
Поиск жилья для аренды лучше всего начать с порталов о недвижимости. Вот некоторые наиболее популярные из них (какие-то мы уже упоминали в нашей статье):
- enalquiler.com
- idealista.com
- fotocasa.es/alquila/
- nuroa.es/alquila/
Если вы уже прибыли в страну, то можно попробовать поискать объявления в местных газетах или даже прогуливаясь по городу. Многие арендодатели не регистрируют свой объект в базах, а просто размещают скромный баннер «Se alquila» (Сдается) где-нибудь на балконе.
Испанцы предпочитают личное общение заочному, поэтому заключить договор до приезда в страну будет проблематично (либо дороже), особенно для долгосрочной аренды. Чтобы получить наилучшие условия, встретьтесь с владельцем лично и постарайтесь выстроить хорошие отношения.
Но как бы ни был мил хозяин, не стоит забывать и о своих интересах. Перед тем как подписывать договор, тщательно изучите все условия по коммунальным платежам, проверьте работу всех приборов.
Законы Испании допускают заключение устного договора, но лучше все-таки составить бумаги в письменной форме. Как правило, договор составляется на 1 год с возможностью пролонгации до 5 лет.
Если в течение этих пяти лет владелец решит выселить жильцов, ему придется выполнить некоторые условия договора, защищающие интересы арендатора.
Кроме того, в течение этого времени цена аренды не может расти быстрее, чем Индекс потребительских цен (Índice de Precios al Consumo (IPC).
Для подписания договора в Испании от иммигранта потребуются следующие документы:
- DNI, или Карточка иностранца (Tarjeta de Extranjero),
- NIE (Справка о доходах с работы или выписка с банковского счета).
А также деньги для оплаты первого месяца аренды и залога.
Денежные переводы из Испании
Даже переезжая в Испанию на ПМЖ многие иммигранты сохраняют тесные связи с родиной. Денежные переводы семье, близким людям являются одной из тех связей, которая сохраняется несмотря на расстояния.
Мобильное приложение Korona помогает иммигрантам поддерживать эту связь простым и удобным способом. Скачав приложение на свой смартфон, можно переводить деньги из Испании в 50+ стран в любое время.
Korona не берет комиссию за денежные переводы с конвертацией валюты, то есть, перевести евро в тенге, сум, лей или рубль можно по тарифу 0%, и устанавливает минимальную курсовую наценку на перевод.
Скачайте приложение Korona прямо сейчас, и попробуйте рассчитать свой первый перевод.
В нашем блоге мы много пишем о работе, учебе и жизни в Европе. Посмотреть все статьи можно по ссылке.