Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду?

5 сентября 2024

Обладатели «свободного» помещения могут превратить недвижимость в источник пассивного дохода, сдавая его в наем другим жильцам. Согласно законодательству, доход граждан облагается налогами. В статье рассмотрим, какие налоги существуют при сдаче квартиры в аренду и как платить эти налоги.

Как законно передать помещение в пользование?

Решение сдавать в недвижимость наем легально имеет больше преимуществ, чем недостатков, даже если многие арендодатели считают иначе. Самый главный из плюсов – возможность не переживать из-за возможного визита налогового инспектора и дальнейших последствий. А сотрудник органов может неожиданно появиться на пороге, особенно если жильцы часто меняются или доставляют неудобства соседям.

Чтобы осуществить законную передачу недвижимости в аренду, потребуется заключить договор найма жилого помещения, куда входят:

1
Предмет договора: адрес дома или квартиры и список лиц, которым разрешено проживать в помещении.
2
Срок, в течение которого договор будет действителен.
3
Размер залога.
4
Условия осуществления платежей.
5
Последствия, если договор будет нарушен одной из сторон.

Кроме указанных параметров, добавьте пункты по желанию. Например, можно описать имущество и состояние недвижимости, добавить страховку.

Законная сторона сдачи в найм

При сдаче жилья в аренду граждане руководствуются на нормы, изложенные в главе 35 гражданского кодекса «Наем жилого помещения» и в некоторых статьях жилищного кодекса. Размер налога и способы налогообложения регулируются соответствующим кодексом. Наймодателя интересуют, в частности:

Глава 23 «Налог на доходы физических лиц»(НДФЛ);
Глава 26.2 «Упрощенная система налогообложения»;
Глава 26.5 «Патентная система налогообложения»;
Глава 32 «Налог на имущество физических лиц»;
Раздел 4 «Общие правила исполнения обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов».

Как рассчитать налог при сдаче квартиры…

По закону, сумма дохода, с которого наймодатель должен уплачивать налог – это полученная арендная плата плюс платеж за общедомовые коммунальные услуги. То есть, если полная стоимость найма помещения – 50 000 рублей, и в них входят 40 000 арендной платы, 6 000 за коммуналку и 4 000 за общедомовые услуги, то налогообложению подлежит только 44 000 из 50 000. Затраты на оплату воды и электричества – это не доход наймодателя, соответственно и отчисления платить не надо.

… как физическое лицо

Налоговая ставка – 13%. Дополнительно гражданин вносит в казну налог на имущество (показатель устанавливается самостоятельно в каждом отдельном муниципалитете).

Предположим, съемщик пробыл в помещении год. Тогда налог, который наймодатель должен уплатить:

(44 000 х 12) х 0,13 = 68 640 рублей

Сумму налога можно понизить за счет имеющихся прав на социальные, инвестиционные, имущественные налоговые вычеты и льготы.

Физическое лицо обязано подать декларацию 3-НДФЛ в инспекцию. Требования к ней можно прочитать здесь. Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Оплатить налог физлицо обязано не позднее 15 июля.

…в качестве ИП

У индивидуального предпринимателя несколько вариантов налогового режима, но из них специалисты рекомендуют два:

1
Упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом «Доходы»

Здесь ставка – 6%, но есть дополнительные расходы: взнос на пенсионное страхование 1% от суммы дохода выше 300 000 рублей, и фиксированный страховой взнос 49 500 рублей.

Итого: (44 000 х 12) х 0,06 + (44 000 х 12 - 300 000) х 0,01 + 49 500 = 31 680 + 2 280 + 49 500 = 83 460

Декларацию подают ежегодно не позднее 25 апреля. Оплачивать нужно каждый квартал, до наступления 28 числа.
2
Патентная система налогообложения

Ставка 6%, фиксированный страховой взнос 49 500, плюс пенсионное страхование 1% на сумму, превышающую 300 000 рублей в год. Стоимость патента будет зависеть от региона и площади квартиры, рассчитать можно самостоятельно на сайте.

Декларация не подается, поскольку предприниматель уже оплачивает патент.

…если вы самозанятый

Ставка налога – 4% при сдаче физлицу, 6% – если компании или ИП. Самозанятый платит дополнительно имущественный налог. Подавать декларацию не надо – заработок учитывается в приложении «Мой налог». Отчетный период – месяц, выплаты совершаются до 28 числа каждого месяца.

Часто задаваемые вопросы

Какой срок аренды не облагается налогом?

Некоторые арендодатели считают, что отчисления государству выплачивают только с определенного срока сдачи квартиры. Якобы, если заключить договор меньше чем на год, то владелец помещения освобождается от налогов. Убеждение это в корне не верно. Даже договор длительностью 1 месяц по закону облагается НДФЛ.

Откуда появилось это заблуждение? Дело в том, что договор сроком менее года не обязательно официально регистрировать в Росреестре. Владелец полагает, что если органы не оповещены о существовании договора аренды, то и налог начислить не получится. Однако у налоговой службы и без подтверждающих документов есть способы удостовериться в том, что происходит незаконная сдача квартиры.

Как налоговая узнает о факте аренды?

Даже если договор официально не зарегистрирован, теневой доход может быть обнаружен налоговыми органами. Очевидным доказательством служат платежи на одну и ту же сумму, регулярно поступающие на счет владельца помещения – банки могут автоматически отслеживать такие зачисления и сообщать в службу.

При подозрении в уклонении от уплаты налогов контролирующие органы опросят управляющую компанию, участкового полицейского, соседей, к делу прикрепят переписки с арендаторами в общих домовых чатах. Показаний очевидцев, которые замечали посторонних людей, неуплату за коммунальные услуги, даже иностранцев, в регистрации которых возникли сомнения, хватит для открытия дела на владельца помещения.

Как часто вносить платежи?

Если арендодатель самозанятый – каждый месяц. Во всех остальных случаях – раз в год.

Какое наказание за неуплату?

Если факт будет обнаружен соответствующими службами, к собственнику помещения могут применить меры пресечения:

Штраф за неуплату налогов в размере от 20% до 40% от суммы НДФЛ. Максимальная сумма грозит, если инспектор сумеет доказать, что неуплата была умышленной.
Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ: 5% за каждый месяц, что документ не подавался, от 1 тысячи до 30% от невыплаченного налога.
Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ: 5% за каждый месяц, что документ не подавался, от 1 тысячи до 30% от невыплаченного налога. Пеня: неуплаченная сумма налога х 1/300 ключевой ставки ЦБ х число дней просрочки.

Если сумма долга превысит 2 700 000 рублей, дело переходит в категорию уголовных. Наказание в таком случае – лишение свободы на срок до года.