Квартиры в Польше: сколько стоит купить, снять
Рынок жилья в Польше достаточно разнообразен: от доступных вариантов аренды в студенческих городах до престижных квартир или коттеджей в крупных мегаполисах. При этом стоимость, условия и процедуры оформления зависят от региона, типа недвижимости и целей человека. Выбор между съемом и покупкой во многом определяется финансовыми возможностями, планами и знанием местных правовых нюансов.
В этой статье рассмотрим основные особенности аренды и приобретения жилья в Польше, а также разберем ключевые шаги, которые помогут избежать ошибок при принятии решения.
Рынок недвижимости в Польше
Польская экономика сохраняет хорошие темпы роста — от 4 до 7% в год, особенно в крупнейших городах: Варшаве, Кракове и Гданьске. Это напрямую влияет на рынок жилья: недвижимость дорожает, а спрос остается высоким. При этом увеличение ставок по ипотеке (до 7% годовых) несколько сдерживает часть покупателей, но не останавливает общий тренд.
В мае 2025 года основная ставка была снижена с 5,75% до 5,25%. Это повлияло и на переменные ставки ипотек, они начали немного снижаться вслед за базовой. В результате чего вырос интерес со стороны потенциальных покупателей — люди, которые раньше откладывали покупку жилья из-за дороговизны кредита, стали активнее рассматривать ипотеку.
Кроме того, с 15 января 2025 года начала действовать новая государственная программа «Mieszkanie na Start», которая пришла на смену популярному «Безопасному кредиту 2%». Ее цель — помочь молодым людям и семьям до 35 лет приобрести собственное жилье на более выгодных условиях.
| Характеристика | Bezpieczny Kredyt 2% | Mieszkanie na Start |
|---|---|---|
| Период действия | 2023–2024 гг. | С 15 января 2025 года |
| Цель программы | Снизить стоимость ипотеки за счет субсидий к процентной ставке | Поддержка молодых семей и покупателей первого жилья |
| Процентная ставка | Фиксированная льготная ставка 2% на весь срок кредита | Субсидирование ипотечных платежей первые 10 лет (ставка может снизиться до 1,5% или 0%) |
| Участники | Молодые люди и семьи без недвижимости | Молодые люди и семьи до 35 лет, без жилья в собственности (исключение — доля ≤50% по наследству или дарению) |
| Ограничения по доходу | Не было строгих лимитов | Есть: 7 тыс. zł нетто для одного, 11 тыс. zł для двоих, 14,5 тыс. zł для троих |
| Первоначальный взнос | Собственные средства заемщика | Возможность гарантии на взнос до 100 тыс. zł через BGK |
| Бюджет программы | Около 12 млрд zł | Около 11 млрд zł |
| Количество бенефициаров | ~100 тыс. кредитов | ~175 тыс. кредитов |
| Особенности | Долгосрочная стабильность по процентам | Более адресная помощь, поддержка семей с детьми, ограниченный срок субсидий |
Программа приобрела более точечный характер и ориентирована прежде всего на тех, кто действительно нуждается в поддержке. Участие ограничено для людей с низким доходом и тех, у кого уже есть собственность. Такой подход помогает сбалансировать рынок жилья и смягчить давление на финансовую систему, но одновременно сокращает доступ к льготам для более обеспеченных покупателей и замедляет общий темп сделок.
Программа открыта для иностранцев при условии их легального пребывания в стране.
Для участия иммигрантам необходимо иметь:
- Номер PESEL (идентификационный номер в Польше) или быть зарегистрированным в системе.
- Легальный статус пребывания: карта побыта или временное разрешение на проживание/работу.
- Подтверждение дохода, позволяющего обслуживать ипотеку (официальные сведения о заработке).
Следует отметить, что первичный рынок в стране развивается активнее: застройщики предлагают всё больше новых проектов, что дает покупателям выбор и немного стабилизирует цены. Вторичный рынок, напротив, испытывает трудности — доступного жилья мало, а земли под застройку становится меньше. Для инвесторов интересными остаются города с более умеренными ценами — Лодзь, Быдгощ, Жешув. Здесь можно найти перспективные варианты с хорошим потенциалом роста.
Аренда жилья в Польше в 2025 году заметно подорожала. Особенно это ощущается в Варшаве и университетских городах, где спрос формируют студенты и молодые специалисты. В столице средняя цена аренды приближается к 80 злотым за квадратный метр.
На динамику цен влияют сразу несколько факторов:
- ограниченные земельные ресурсы и рост стоимости строительства;
- экономическая и политическая неопределенность, которая всё еще остается в регионе;
- миграция: как приток новых жителей, так и возвращение поляков из-за границы создают дополнительный спрос на жилье.
Типы квартир в Польше
Выбирая место проживания, будущие арендаторы или покупатели сталкиваются с большим разнообразием вариантов. Рассмотрим самые распространенные.
Квартиры — популярный вид жилья в Польше, особенно в городах.
- Kawalerka (студия) — небольшая жилплощадь 20–35 м², обычно одна комната с кухонной зоной и отдельной ванной. Отличное решение для студентов или одного человека.
- Mieszkanie dwupokojowe (двухкомнатная квартира) — более просторный вариант, где есть отдельная спальня и гостиная. Часто выбирают пары или семьи с маленьким ребенком.
- Mieszkanie trzypokojowe i więcej (трехкомнатные и многокомнатные квартиры) — подходят для семей. Обычно расположены в более новых жилых комплексах или на вторичном рынке в домах старой застройки.
- Apartamenty — квартиры повышенного комфорта. Отличаются большой площадью, современным ремонтом, а иногда и дополнительными удобствами (например, охрана, подземный паркинг, терраса).
Для тех, кто предпочитает больше пространства и уединенность, рынок предлагает разные типы домов.
- Dom wolnostojący (отдельный дом) — классический вариант загородного жилья. Обычно располагается в пригородах или небольших городах, имеет участок земли, сад, гараж.
- Bliźniak (дом-близнец) — два дома с общей стеной. Хороший компромисс между отдельным домом и таунхаусом: больше уединенности, чем в квартире, и немного ниже стоимость, чем у полностью отдельного дома.
- Szeregowiec (таунхаус) — дома, соединенные в ряд. Часто встречаются в новых жилых комплексах на окраинах крупных городов. Комфортный вариант для семей, которые хотят жить ближе к инфраструктуре, но всё же иметь собственный небольшой двор.
- Rezydencja — роскошные виллы и коттеджи, которые можно встретить в престижных районах Варшавы, Кракова или в курортных зонах.
В Польше популярны как новые комплексы с современными планировками, так и жилье в домах старой постройки (так называемые «каменицы»). Многие квартиры продаются и сдаются без мебели, поэтому арендаторам и покупателям часто приходится самостоятельно обустраивать пространство.
Стоимость аренды
Аренда квартиры в Польше на длительный срок — один из самых популярных вариантов для студентов, молодых специалистов и тех, кто только начинает новую жизнь в стране.
В 2025 году польский рынок краткосрочной и долгосрочной аренды остается динамичным, но в целом демонстрирует относительную стабилизацию после бурного роста предыдущих лет. По данным профильных аналитических отчетов и агрегаторов объявлений, средние запрашиваемые цены по стране выросли умеренно, а реальные изменения стоимости заметно различаются по городам и районам. Эти общие выводы подтверждаются аналитикой крупной платформы Otodom и обзорами отраслевых изданий.
Варшава по-прежнему остается самым дорогим городом для аренды. В зависимости от района и стандарта жилья, студии в близких к центру локациях чаще всего предлагаются в диапазоне примерно 2 500–3 200 злотых в месяц, а однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центральной части города часто стоят заметно дороже — в ряде публикаций средние значения для таких локаций достигают 3 500–4 900 злотых и выше, особенно если речь о новых проектах или полностью меблированных апартаментах.
Краков является одним из самых востребованных городов среди студентов и туристов, поэтому цены здесь традиционно выше, чем в среднем по стране, но ниже, чем в центральных частях Варшавы. Для студий и небольших однокомнатных квартир средние запрашиваемые суммы в 2025 году обычно находятся в пределе 2 000–2 700 злотых в месяц; двухкомнатные варианты в популярных районах достигают 3 000–3 800 злотых, а более просторные и премиальные предложения стоят дороже.
Во Вроцлаве наблюдается высокий спрос со стороны IT-специалистов и молодых семей, что поддерживает устойчивые арендные ставки. По локальным обзорам, типичные предложения студий в 2025 году варьируются примерно от 1 900 до 2 500 злотых, а однокомнатные и двухкомнатные квартиры — в диапазоне примерно 2 800–3 500 злотых; более крупные и премиальные варианты могут стоить от 3 700 злотых и выше. Отчеты порталов, собирающих объявления, указывают и на то, что в отдельных районах средняя запрашиваемая цена близка к отметке 3 400 злотых.
Познань остается относительно более доступным городом по сравнению с Варшавой и Краковом, однако и здесь аренда растет из-за спроса студентов и молодых специалистов. По местным исследованиям, студии часто предлагаются за примерно 1 800–2 300 злотых в месяц, двухкомнатные квартиры — в районе 2 600–3 200 злотых, а более просторные варианты начинаются от примерно 3 500 злотых в зависимости от расположения и состояния жилья. Местные аналитики рынка подчеркивают, что в Познани сохраняется широкий диапазон цен в зависимости от удаленности от центра и близости к университетам.
При интерпретации этих цифр важно учитывать несколько моментов:
- Указанные диапазоны основаны на запрашиваемых ценах в объявлениях — реальные суммы могут отличаться в зависимости от того, включены ли в цену коммунальные платежи (czynsz), плата за интернет и другие расходы, а также от того, требует ли арендодатель депозит и комиссию агентства.
- В центрах крупных городов и в престижных местах ставки обычно выше средних, тогда как окраинные локации и спальные районы — более доступные варианты. Наконец, на цены влияет сезонный фактор (в студенческих центрах пик спроса приходится на август–сентябрь) и общая экономическая конъюнктура.
Информацию о том, сколько стоит аренда квартиры в Польше в 2025 году в разных городах, собрали в таблице*:
| Город | Студия / малый 1-комн. (~25–35 м²), Центр | 1-комн. / 2-комн. квартиры, Центр | Загород / окраины / менее престижные районы |
|---|---|---|---|
| Варшава | ~ 2 500–3 000 zł | ~ 4 200–5 200 zł (1-комн.); ~ 5 500–7 000 zł (2-комн.) | ~ 3 300–4 200 zł (1-комн.); ~ 4 000–5 500 zł (2-комн.) |
| Краков | ~ 2 300–2 800 zł за малую 1-комн. в центре | ~ 3 000–4 500 zł (2-комн.) в центре (зависит от размера и состояния) | В менее центральных частях цены ниже на 20–30% |
| Вроцлав | ~ 1 900–2 500 zł за студию / малую 1-комн. | ~ 2 800–3 500 zł (1–2-комн.); премиальные варианты — ~3 700+ zł | Окраины / менее престижные районы дают более низкий диапазон |
| Познань | ~ 1 800–2 800 zł за 1-комн. (зависит от состояния) | ~ 2 600–3 500 zł (2-комн.); качественные варианты — дороже | За городом / спальные районы: на 20–40% дешевле, чем в центре |
Где искать квартиру для аренды
Поиск квартиры для долгосрочной аренды в Польше в 2025 году стал значительно удобнее благодаря большому количеству онлайн-ресурсов и различным способам взаимодействия с арендодателями. Потенциальные жильцы могут выбирать между специализированными площадками, социальными сетями и агентствами недвижимости, что делает процесс проще и доступнее для разных категорий арендаторов.
Наиболее распространенным способом остается поиск через крупные интернет-порталы, где ежедневно публикуются сотни новых объявлений. Здесь удобно сравнивать варианты по цене, району, площади и другим параметрам. В то же время многие предпочитают искать жилье через социальные сети: в тематических группах Facebook или Telegram можно найти предложения напрямую от собственников и обсудить условия без посредников. Для тех, кто хочет сэкономить время и получить профессиональное сопровождение, хорошим решением будет обращение в агентство недвижимости.
Среди онлайн-сервисов особенно выделяются:
- Otodom.pl — крупнейшая платформа с удобными фильтрами, подробными картами и широким выбором квартир.
- Olx.pl — здесь объявления публикуют как собственники, так и агентства, а поиск можно настроить по множеству критериев.
- Gratka.pl — собраны только предложения от агентств, что позволяет рассчитывать на проверенные варианты.
- Nieruchomosci-online.pl — крупный ресурс с предложениями жилья на продажу и в аренду.
- Domiporta.pl — классический сайт, отличается своим простым и понятным интерфейсом.
Кроме специализированных порталов, чтобы снять квартиру в Польше, люди активно используют Facebook Marketplace, где можно найти аренду напрямую от хозяев и нередко избежать агентских комиссий. Для тех, кто ищет краткосрочное жилье или меблированную квартиру, подойдет также Airbnb.pl.
Важно внимательно изучать условия договора, проверять репутацию агентства или собственника и пользоваться фильтрами для более точного поиска. Порой договориться об аренде можно напрямую в социальных сетях, что упрощает процесс и позволяет быстрее заключить сделку.
Договор на аренду квартиры
Чтобы избежать недоразумений, важно знать, какие бумаги нужны, как правильно оформить соглашение и на что обратить внимание.
Для заключения договора аренды необходимо предъявить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность арендатора и арендодателя. Хозяин квартиры должен подтвердить свои права на недвижимость — обычно это выписка из реестра недвижимости. Арендатор, в свою очередь, может быть обязан предоставить справку о доходах или трудовой договор, чтобы доказать платежеспособность. Важным приложением является протокол приема-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy), где фиксируется состояние жилья и мебели.
Документ всегда составляется в письменной форме и должен содержать полные данные сторон, точный адрес квартиры, ее описание и площадь. В договор включают размер арендной платы, сроки и порядок внесения платежей, а также сумму и условия возврата залога. Кроме того, оговариваются права и обязанности сторон, время действия договора, условия его расторжения и порядок оплаты коммунальных услуг.
Для дополнительной защиты можно оформить данную бумагу в нотариальной форме. Особенно это актуально в случае так называемого najem okazjonalny (окказиональный найм), который обеспечивает арендодателю дополнительные гарантии. В договор часто включают фотографии квартиры на момент передачи, чтобы в будущем избежать споров о повреждениях или сохранности мебели.
Что важно сделать перед подписанием:
- проверить личность арендодателя и его право собственности на квартиру;
- ознакомиться с условиями возврата залога и ответственности за повреждения;
- заранее обсудить сроки расторжения договора и возможные штрафы за досрочный выезд;
- уточнить, какие коммунальные платежи включены в арендную плату, а какие оплачиваются отдельно;
- для долгосрочной аренды стоит прописать возможность продления договора.
Оформление и подписание грамотно составленного соглашения защищает обе стороны от рисков и конфликтов.
Покупка жилья в Польше
Эта страна в последние годы привлекает инвесторов и покупателей недвижимости благодаря стабильной экономике, членству в ЕС и росту городов. Однако процесс покупки недвижимости здесь имеет свои юридические нюансы и финансовые особенности.
Стоимость недвижимости
Жилищный сектор в Польше в 2025 году демонстрирует умеренную динамику — рост цен продолжается, но с более сдержанно.
По данным Global Property Guide, в крупных городах вторичный рынок показывает годовой рост порядка 8–10% в некоторых сегментах: в столице цены превышают 13 000–16 000 злотых за квадратный метр, особенно в центральных районах. Новое жилье (от застройщика) часто стоит чуть дороже или наравне с лучшими предложениями вторички — здесь учитываются качество, инфраструктура, стандарты энергоэффективности.
Примеры цен на квартиры в Польше по городам и районам
| Город / Район | Тип объекта / площадь | Цена / цена за м² | Комментарии |
|---|---|---|---|
| Варшава, Mokotów (Sadyba, Okrężna) | Дом (5 комнат), 150 м² | ~ 3 900 000 zł (~ 26 000 zł/м²) | Полуотдельный дом, участок 350 м², нужен ремонт |
| Варшава, Śródmieście (центр) | Квартира 50 м² в центре | ~ 1 150 000–1 400 000 zł (~ 23–28 тыс./м²) | Новая или отреставрированная, высокий спрос |
| Краков, Stare Miasto / Kazimierz | 2-комн. квартира, 41 м² | ≈ 750 000 zł (~ 18 292 zł/м²) | Старая застройка, хорошее состояние |
| Краков, Stare Miasto / Kazimierz | 2-комн. квартира, 53,76 м² | ≈ 1 242 000 zł (~ 23 102 zł/м²) | Центр, премиум-вариант, вид на город |
| Краков, Stare Miasto / Kazimierz | 2-комн. квартира, 46 м² | ≈ 830 000 zł (~ 18 043 zł/м²) | Среднее состояние, близко к центру |
| Вроцлав, Krzyki, Klecina | 2-комн. квартира, 53 м² | ≈ 583 000 zł (~ 11 000 zł/м²) | Не премиум, возможно нужен ремонт |
| Вроцлав, Krzyki (новостройка) | 2-комн. квартира, 45,25 м² | ≈ 607 000 zł (~ 13 414 zł/м²) | Новое строительство, современный стандарт |
| Вроцлав, Krzyki, Ołtaszyn | 3-комн. квартира, 61 м² | ≈ 699 000 zł (~ 11 459 zł/м²) | Новый блок, просторная планировка |
| Вроцлав, Krzyki, Przedmieście Oławskie | 2-комн. квартира, ~39 м² | ≈ 900 000 zł (~ 23 232 zł/м²) | Премиум отделка, очень хороший район, небольшая площадь |
| Вроцлав, Krzyki, Huby | 3-комн. квартира, 65,59 м² | ≈ 655 000 zł (~ 9 986 zł/м²) | Старая застройка, возможно требуется обновление |
| Вроцлав, Krzyki, Ołtaszyn (дом) | Полдома / таунхаус, 214,6 м² | ≈ 1 950 000 zł (~ 9 087 zł/м²) | Большая площадь, участок, комфорт |
Полезно учитывать, что новостройки и высококачественная отделка, исторический характер зданий, вид, этаж, наличие удобств сильно влияют на цену, часто увеличивая стоимость за м² на 20–30% выше среднего по району.
Кто может купить квартиру в Польше
Граждане стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут свободно приобретать жилые и коммерческие объекты (включая квартиры, дома) без необходимости получать специальные одобрения.
Гражданам государств, не входящих в ЕС, зачастую требуется разрешение министерства внутренних дел, особенно если речь идет о покупке земельного участка или отдельно стоящего дома с участком. При этом приобретение квартиры (в многоквартирном доме) чаще всего допускается без такого одобрения, поскольку оно не подразумевает прямое владение землей.
Как купить квартиру
1. Оценка бюджета и поиск жилья.
2. Проверка юридического состояния объекта: право собственности продавца, отсутствие обременений, долгов по коммунальным платежам, разрешено ли использование недвижимости (например, если она в многоквартирном доме, иногда есть особые положения).
3. Предварительное соглашение (umowa przedwstępna), закрепляющее условия сделки, сумму задатка и сроки заключения основного договора (может быть как обычным письменным документом, так и нотариальным актом).
4. Финансирование (ипотека): если покупка сопровождается ипотекой, важно заранее подать заявку в банк, получить одобрение и учесть процентную ставку и условия, поскольку иногда требуется первоначальный взнос.
5. Основной договор купли-продажи (umowa sprzedaży) должен быть оформлен в виде нотариального акта. Нотариус обеспечивает юридическую силу, осуществляет проверки и регистрирует сделку в земельно-ипотечном реестре (Księga Wieczysta).
6. Затем происходит фактическая передача жилья, оплата остатка стоимости, оформление коммунальных счетов, передача ключей.
Советы для покупателя:
- Учитывайте «скрытые» расходы: нотариус, регистрация, налоги, агентства, возможные проверки.
- Проверяйте реальный рыночный уровень цен — предложения в объявлениях часто завышены.
- Сотрудничайте с юристом, особенно если вы иностранец или покупаете через доверенное лицо.
- Уточняйте статус объекта — земельная собственность, разрешения, обременения, долги.
- Обсуждайте условия оплаты: задаток, график платежей, гарантии.
- Убедитесь, что регистрация в земельном реестре произведена и что вы получили все документы после сделки.
Денежные переводы из Польши
Помимо забот о жилье, многим мигрантам приходится задумываться и о том, как выгоднее отправлять деньги семье на родину. Эту проблему может решить мобильное приложение Korona с помощью перевода денег за границу.
Korona отправляет деньги в 60+ стран. Оформление перевода занимает не более 5–10 минут (повторные операции гораздо быстрее), а доставка мгновенная.
Для скачивания приложение Korona доступно в App Store и Google Play. Узнать условия перевода можно до ввода данных отправителя и реквизитов карты.
В нашем блоге мы много пишем об учебе, работе и жизни в странах ЕС. Смотрите все статьи здесь.