Как оформить договор аренды: советы для мигрантов

Заключение официального договора аренды при снятии жилья необходимо иностранцам по нескольким причинам. Прежде всего это гарантия юридической защиты, ведь в документе зафиксированы права и обязанности арендаторов. В спорных ситуациях и при необоснованных претензиях договор поможет разрешить ситуацию законно. А еще этот документ хоть и не гарантирует 100 % защиту от мошенников, но значительно снижает риски. Также договор нужен для постановки на миграционный учет — он подтверждает адрес и право пользования жилым помещением. Рассказываем, как составить договор найма квартиры и что важно учесть.

Зачем нужен официальный договор аренды жилья

Сразу скажем, что договор аренды — это соглашение, которое заключают с юридическим лицом. Например, снимая помещение в торговом центре или напрямую у застройщика. Второе встречается крайне редко. Чаще квартиру сдают собственники, то есть физические лица. В этом случае заключается договор найма жилого помещения, который в быту называют договором аренды. В статье для удобства мы не будем различать эти понятия, но вам, как арендатору, важно обратить внимание на название документа.

Почему аренда жилья для иностранцев должна сопровождаться подписанием договора? Действительно, немало людей заселяются по устной договоренности — особенно если собственниками являются их близкие. Не рекомендуем так делать, даже если вы планируете арендовать помещение, принадлежащее хорошим знакомым. Тем более не следует договариваться на словах, если арендодатель вам незнаком. Вот почему это важно:

Правовая защита

Ваши права и обязанности закреплены в документе, имеющем юридическую силу. При возникновении споров, претензий со стороны собственника, договор имеет определяющее значение. Он защитит от несправедливого выселения, повышения стоимости, внезапных визитов и расходов на ремонт.

Пример. Рассмотрим обыденную ситуацию: протекла труба. Сам дом из старого фонда и давно не попадал под капитальный ремонт. Кто должен брать на себя починку? Добросовестному арендодателю очевидно: жильцы не виноваты, это естественный износ. Поэтому и финансовые расходы он должен взять на себя. Но не все наймодатели это понимают, и может возникнуть конфликт: «Вы ведь здесь живете, вот и отвечайте за сохранность имущества». В такой ситуации споры разрешит договор аренды.

Миграционный учет

Иностранцы должны встать на учет по месту пребывания, то есть подтвердить свой адрес в Министерстве внутренних дел. Для подтверждения может понадобиться договор найма жилого помещения (ст. 17 № 109-ФЗ). Заключенное соглашение также придаст уверенности, что место проживания закреплено за вами на длительный срок.

Постоянная стоимость

В соглашении прописываются условия повышения арендной платы — например, не чаще раза в год. Это помогает планировать бюджет, избегая непредсказуемых ситуаций. Стоимость закреплена документально, и хозяин квартиры не сможет повышать ее по своему желанию. Учитывая быстрый рост цен на рынке недвижимости, такая подстраховка просто необходима.

Иногда у мигрантов получается найти работу с проживанием, то есть жить в помещении своего работодателя. Это позволяет значительно сэкономить. Подробнее о поиске работы в России рассказываем по ссылке.

Какие документы нужны для аренды квартиры и другого жилья

Какого-то строгого образца и условий договора аренды не существует. Но есть список основных бумаг, которые понадобятся для заключения сделки:

Паспорт арендатора и собственника. В текст договора обычно включают паспортные данные двух сторон сделки: фамилию, имя и отчество (если есть), серию и номер, дату выдачи и выдавший орган. Ничего страшного во взаимном изучении удостоверений личности нет: это помогает идентифицировать человека, а также понадобится при обращении к закону, если возникнут претензии.
Документы на квартиру. Арендодатель обязан подтвердить свое право на сдачу жилья с помощью свидетельства о собственности или выписки из реестра недвижимости (ЕГРН). Если человек отказывается предоставить эти документы, сделка становится небезопасной. Нередко мошенники обманывают невнимательных арендаторов, выдавая чужие посуточные квартиры за свои. Как итог, люди оказываются на улице и без денег.
Учет и регистрация. Эта возможность при аренде квартиры особенно важна мигрантам. Чтобы нахождение в стране было легальным, собственнику квартиры необходимо заполнить уведомление о прибытии, а затем подать его в управление по вопросам миграции МВД или онлайн на Госуслугах. Для этого понадобится заключенный договор аренды (ст. 17 № 109-ФЗ). Кстати, если арендатор проживает в помещении 90 и более дней, арендодатель обязан оформить ему временную регистрацию — ссылка на Постановление.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Договор найма квартиры должен включать обязательные пункты:

Предмет договора. Необходимо указать адрес жилого помещения, кадастровый номер, его тип (квартира, жилые апартаменты, дом, комната), количество комнат и площадь в квадратных метрах. Также рекомендуется написать, какой документ подтверждает право собственности.
Данные двух сторон. Как правило, вносится информация из паспортов арендодателя и арендатора, а также номера телефонов. Недвижимость может принадлежать нескольким людям. Если в квартире выделены доли, требуется либо письменное согласие каждого владельца, либо включение всех их в документ.
Размер ежемесячного арендного платежа. Должен быть указан в рублях — желательно как в цифровой, так и в словесной форме. Например: 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Срок найма. Прописывается число месяцев, на протяжении которых действуют условия договора аренды. Обычно это не год, а 11 месяцев. Подобное сокращение связано с тем, что собственники не хотят регистрировать документ в Росреестре. В этом нет ничего противозаконного. Если период не указан, по закону такое соглашение действует в течение 5 лет (ст. 638 ГК).
Порядок оплаты. В этом пункте необходимо отразить, как и когда арендатор рассчитывается за квартиру. Указывается периодичность (чаще всего ежемесячно), конкретная дата расчетов или период, порядок приема платежей (наличными, по реквизитам карты).
Оплата коммунальных услуг. Нужно прописать, какие услуги оплачивает арендодатель, а какие — жильцы. Как правило, собственник рассчитывается за отопление, капитальный ремонт, вывоз мусора и другие нормированные расходы. Квартиросъемщики же платят за ресурсы по счетчикам: за электричество, водоснабжение и водоотведение. Также они оплачивают дополнительные услуги, такие как телевидение и интернет. Но бывает и иначе.
Проверка жилья. Указывается периодичность, с которой арендодатель может приходить и проверять состояние помещения. Обычно это происходит не чаще раза в месяц.

Выше перечислены неотъемлемые пункты любого арендного договора, освещающие основные вопросы. Однако на практике этого бывает недостаточно. Съем жилья сопровождается спорными ситуациями, и грамотно составленный документ должен помочь в их решении.

В условия договора аренды желательно включить:

Акт приема-передачи. Это приложение, которое хоть и не обязательно, но служит гарантией сохранности собственности. В нем перечисляется комплектация жилища: бытовая техника, электроника, мебель, дорогостоящие предметы. Дополнительно описывается состояние всего перечисленного: новое, б/у, с дефектами. Квартиросъемщику важно зафиксировать все повреждения, а еще лучше — сделать фотографии и приложить их к акту, чтобы не было претензий при выселении. Фото заверяются подписью арендодателя.
Условия возврата депозита. В большинстве случаев при аренде квартиры берется залог — это гарантия того, что жильцы не съедут раньше положенного, будут поддерживать порядок и бережно относиться к имуществу. Если депозит предусмотрен, важно прописать условия его возврата. Обычно это чистота, сохранность мебели и техники, отсутствие явных признаков порчи ремонта, своевременное предупреждение о желании съехать и др.
Условия продления. Важно упомянуть, продляется ли договор автоматически или необходимо перезаключить его. Также следует прописать, как часто и на сколько будет повышаться оплата. Как правило, это происходит не чаще раза в год в соответствии с официальной инфляцией.
Обязательства по содержанию. Этот раздел должен пояснять обязанности арендатора и арендодателя по ремонту/замене техники, сантехники и мебели. Здесь важно учитывать фактор естественного износа. Например, если изначально старый холодильник сломался (никто не повреждал его специально), несправедливо требовать с жильцов деньги за покупку нового. А еще по закону собственник отвечает за замену счетчиков и ремонт износившихся коммуникаций.
Правила проживания. Необходимо зафиксировать мнение по другим немаловажным вопросам: разрешены ли домашние животные, допускается ли делать косметический ремонт и др. Некоторые наймодатели прописывают штрафы за нарушения (например, курение в квартире), которые погашаются из суммы залога.

На что обратить внимание мигранту при аренде

Аренда квартиры для мигрантов в России сопряжена с разными трудностями: с распространенным мошенничеством, завышенными ценами, недобросовестными риелторами и более высокими требованиями при заселении. Поэтому, если вы приехали из другой страны, подходите к вопросу особенно тщательно:

Поищите информацию о квартире в интернете, чтобы убедиться, что она не сдается посуточно или не принадлежит другому человеку.
Проверяйте документы на недвижимость, а именно выписку из ЕГРН.
Заключайте бумажный договор найма. Не доверяйте устным договоренностям.
Проверьте, чтобы в договоре были прописаны обязательные пункты (см. выше).
Уточните число собственников. Если их несколько, согласие должны дать все.
Проверьте, нет ли задолженностей по комуслугам. Это отражается в квитанциях.
При заселении сфотографируйте показания на счетчиках или внесите цифры в договор.
Фиксируйте все платежи — внесение задатка, залога, ежемесячную оплату. Если платите наличными, просите предоставить расписку.

Это моменты, которые нужно учесть в первую очередь. Но есть и советы для продвинутых квартиросъемщиков, как проверить собственника перед арендой квартиры: поискать в базе судебных дел, сравнить ФИО с указанным в квитанциях ЖКХ, изучить тематические сообщества с отзывами в социальных сетях.

Типичные ошибки при аренде квартиры

Риски при аренде без договора очевидны: можно столкнуться с мошенниками или непорядочным арендодателем, лишиться денег и жилья. Но само наличие соглашения не ограждает от проблем. Важно не совершить ряд других ошибок.

Подпись вслепую

Большой спрос, невыгодные цены, высокие требования хозяев — всё это превращает поиск квартиры в гонку и сплошной стресс. Именно поэтому счастливые квартиросъемщики, наконец нашедшие подходящее жилье, торопятся подписать договор. Текст либо не читают вообще, либо изучают уже после, когда возникают спорные вопросы. Это самая большая ошибка. Зафиксированные условия найма могут быть не только невыгодными, но и незаконными. Возврат депозита, штрафы, оплата коммунальных услуг, повышение стоимости — изучите каждый пункт.

Отсутствие копии

Образец договора аренды должен распечатываться и подписываться в двух экземплярах. Это юридически значимый документ, который остается на руках и у арендодателя, и у арендатора.

Отсутствие акта приема-передачи

Пройтись и оценить ремонт недостаточно. Важно заглянуть «под каждый камень»: открыть краны, поискать протечки, включить все конфорки плиты, проверить розетки, сантехнику, дверные и оконные ручки, матрас (если есть кровать). Если состояние каких-то предметов смущает, нужно зафиксировать это в акте приема-передачи и обсудить устранение недостатков. Документ должен включать ссылку на основной: «Приложение к договору найма жилого помещения № … от …».

Как обезопасить себя от мошенников

Случаи мошенничества при аренде жилья нередки. Два года назад, например, более 250 мигрантов обманула несуществующая московская риелторская компания. Фирма предлагала квартиры с хорошим ремонтом по привлекательной цене, без залога и с быстрым заселением. А еще вела социальные сети и заказывала поддельные отзывы — всё, чтобы заставить иностранцев заплатить деньги за жилье, которого не существует.

В таблице показываем, как избежать мошенничества при аренде: слева признаки безопасной сделки, а справа — факторы, которые должны насторожить.

Добросовестный арендодатель	Недобросовестный арендодатель
Показывает квартиру лично или по доверенности	Предлагает снять дистанционно (без личного просмотра)
Предоставляет паспорт, выписку из ЕГРН	Не даёт ознакомиться с документами для аренды квартиры
Заключает договор	Ограничивается устной договоренностью
Не торопит при изучении документов	Торопится, просит заплатить здесь и сейчас
Прописывает конкретные условия возврата залога	Оставляет возврат депозита на своё усмотрение
Устанавливает рыночную цену	Предлагает подозрительно дешёвую аренду
Принимает оплату за аренду переводом на свою карту или наличными, но пишет расписку	Просит оплачивать на чужую карту или наличными, не даёт расписку
Соглашается поставить мигранта на учёт	Отказывается подавать уведомление о регистрации по месту жительства арендатора

Добросовестный арендодатель:

Показывает квартиру лично или по доверенности