Недвижимость в Сербии: аренда и покупка жилья

Ассоциация кластерной недвижимости провела в Белграде «Форум по посредничеству и аренде недвижимости 2024». На нем министр внутренней и внешней торговли Томислав Момирович заявил, что рынок недвижимости Сербии ежегодно фиксирует рост оборота, несмотря на проблемы, с которыми сталкивается.

Основными драйверами являются крупные города — Белград, Ниш, Нови-Сад и Крагуевац.

Наблюдается значительный рост цен за квадратный метр в жилых и коммерческих помещениях. По мнению министра, спрос является результатом внутренних и иностранных инвестиций. Индекс цен на жилье во втором квартале зафиксировал рост на 4,68% по сравнению с тем же периодом в 2023 году.

Цены на квартиры в старых домах выросли на 4,21%, в новостройках (при покупках у инвесторов) — на 5,15%. Спрос на квартиры растет — заключено договоров на 7,5% больше, чем в 2023-м.

По словам министра, такое повышение свидетельствует о стабильности рынка недвижимости и является позитивным сигналом для экономики и будущих инвесторов.

По оценкам, ожидается значительный рост строительства новых проектов — инфраструктурных, коммерческих и жилых, улучшение дорожных и туристических условий, что приведет к еще большему спросу на недвижимость.

Цены стабильно растут — это связано с повышенным спросом не только со стороны иностранцев, но и сербской диаспоры. Однако доступного жилья меньше не становится, и шанс найти дом или квартиру мечты высок.

Топ-5 самых дорогих регионов для покупки недвижимости за метр квадратный

Топ-5 самых доступных мест для покупки недвижимости за метр квадратный

По данным агрегатора объявлений о покупке/продаже недвижимости Properstar

По данным Республиканского института статистики, средняя цена за квадратный метр новостроек в Республике Сербия в первой половине 2024 года составила 215 481 сербских динаров (примерно 1841 евро) — рост на 0,8% по сравнению с первой половиной 2023 года. Цены на квартиры в наблюдаемый период колебались от 61 013 динаров за квадратный метр в Буяновице (521 евро) до 520 616 динаров (4448 евро) в белградском муниципалитете Савски Венац.

Самая высокая цена на недвижимость в новостройках Сербии зафиксирована в Белграде — 307 297 динаров за квадратный метр. Выделились по высокой стоимости также Нови-Сад, Ужице, Чаетина, Врнячка-Баня, нишские муниципалитеты Медияна и Црвени-Крст.

Для поиска подходящей квартиры или дома можно обратиться к агентству недвижимости. Это достаточно эффективный и нетрудоемкий способ обзавестись жильем.

Релоканты сообщают, что в Сербии нет проблем с поиском информации от собственников квартир. Владельцы охотно публикуют объявления с продажей и арендой недвижимости в Сербии на специализированных сайтах, а значит, обычный человек сможет найти жилье без риелтора.

Популярные сайты для поиска недвижимости в Сербии:

Все работают на сербском языке, используйте онлайн-переводчик, чтобы разобраться, или заранее ознакомьтесь со списком слов, которые пригодятся в поиске предложений, например:

В большинстве многоквартирных домов первый этаж считается нулевым, обращайте внимание на этот факт при поиске.

Объявления могут дублироваться на разных сайтах. Те, кто уже живет в Сербии, рекомендуют Nekretnine за удобство и стабильность работы сайта.

Помимо сайтов, для поиска в Белграде для аренды жилья вы можете воспользоваться местными группами Facebook (соцсеть запрещена в России):

Альтернативные методы, такие как сарафанное радио, airbnb, каучсерфинг тоже помогут снять жилье в Белграде или другом городе Сербии на длительный срок. Но гораздо выше шанс на успех, если просто поискать на сайте.

Иностранный гражданин, как физическое лицо, имеет право на приобретение недвижимости в Сербии при условии, что между странами установлена взаимность — то есть, сербам разрешено покупать недвижимость в государстве, откуда иностранец родом.

Если покупку планирует юридическое лицо, правила сложнее — нужно иметь зарегистрированную деятельность и бизнес-счет в Сербии.

Приобрести недвижимость в стране, не посещая ее, сложно — все из-за списка документов, который требуется иностранцам для покупки. В пакет входит beli karton (аналог временной регистрации), оформить его можно только уже на месте. А затем понадобится открыть счет в сербском банке.

Что важно сделать до въезда в страну?

1.   При первой же возможности оформите местную SIM-карту. Если время позволяет, сделайте это сразу в аэропорту. Даже если не нужна телефония для связи по стране, сербский номер требуется для открытия банковского счета.

2.   Собственник помещения, где собираетесь пребывать на протяжении поездки, должен зарегистрировать этот факт в полиции. Beli karton, выдающийся при этом, сохраните: для открытия счета в банке и в принципе всегда носите с собой. Посещать лично компетентный орган не обязательно, зарегистрироваться можно на портале.

3.   Созвонитесь с агентством/владельцами выбранных объектов недвижимости и подтвердите даты просмотров.

4.   Обратитесь в банк и откройте личный счет. Иностранцы без ВНЖ могут это сделать, если запросят счет для нерезидентов. Распорядиться им не получится до 5 дней — столько занимает проверка службой безопасности.

Понравившееся жилье иностранец может зарезервировать на определенный срок (до месяца), внеся депозит на сумму, оговоренную с продавцом. Обычно средства остаются на хранение не у владельца, а у агентства недвижимости или адвоката. В среднем сумма депозита на бронь составляет от €1000 до €5000. Если нет желания резервировать недвижимость, можно это не делать.

Перед подписанием договора проводится еще один осмотр жилища, чтобы покупатель точно получил его в желаемом виде. После, в нотариальной конторе, происходит подписание договора. Обычной практикой является приглашение на эту встречу судебного переводчика (50 евро) и свидетелей — 2 человек, знающих сербский язык и способных подтвердить покупателю правильность договора. Свидетели могут быть как друзьями приобретающего недвижимость, так и люди, которые предлагают свои услуги за деньги.

После подписания покупатель в присутствии продавца и агента по недвижимости, ведущего сделку, производит оплату в банке. Акт о проведенной транзакции подписывают у нотариуса. Далее специалист оповещает кадастровую и налоговую службы о смене владельца. На этом процедура покупки завершается.

Договор заключен и оплачен, но у новоиспеченного владельца остается еще несколько важных дел касаемо жилья.

Ипотечный кредит доступен гражданам Сербии или иностранцам, оформившим вид на жительство страны или разрешение на работу. Максимальный срок — 40 лет.

Этот вариант подойдет скорее тем, кто уже крепко обосновался в стране.

Самое главное в данном вопросе — быть быстрым. Несмотря на то, что в крупных городах обширный жилищный фонд, квартиры по доступной цене пользуется высоким спросом. Квартира, которую вы приметили утром, к вечеру уже может быть сдана.

Лучшее время для поиска — июнь, июль и август. Студенты, обучающиеся в Сербии, уезжают на каникулы домой и оставляют свое жилье вакантным. Некоторые взрослые покидают страну для сезонной работы. Соответственно, осенью, особенно в Белграде, снять квартиру гораздо сложнее.

Как упоминалось ранее, на сайтах по поиску размещают объявления собственники (vlasnik) или агентство (agensija). Различие между арендодателями в том, что при работе с владельцем жилья не придется уплачивать комиссию сверх аренды за первый месяц. В большинстве случаев она равна стоимости аренды за месяц. Есть исключения — сайт cityexpert.com покрывает комиссию агентства.

Приготовьтесь оставить депозит в размере 1 арендной платы вне зависимости от того, кто разместил объявление. Сайты с объявлениями хороши тем, что присылают на электронную почту уведомления с подходящими вариантами.

Если решите воспользоваться услугами агентства, на официальном сайте Министерства внутренней и внешней торговли проверьте компанию, введя название или серийный номер, под которым организация зарегистрирована.

Снять жилье в Сербии может быть недешево не только из-за потенциальной выплаты сразу 3 месячных аренд. При планировании бюджета на квартиру учитывайте следующие факторы:

Есть два типа контрактов:

1.   Нотариально заверенный;

2.   Ненотариально заверенный (то есть, только подписями сторон).

В последнем случае договор, по сути, становится соглашением между двумя сторонами и не имеет юридической силы. Обжаловать такой контракт в суде будет сложно.

С другой стороны, нотариально заверенный договор имеет свои недостатки — владелец жилья платит процент государству, и стоимость аренды может вырасти. На практике в стране редко заверяют договор в суде, однако для иностранца это может быть полезно.

Если вы договорились о съеме жилплощади только по приезде в Сербию, обязательно сообщите арендодателю о том, что вам нужен beli karton.

В остальном процесс аренды в Сербии не отличается от привычного: вы откликаетесь на объявление, просматриваете квартиру и заключаете договор. Счет в банке, как в случае с покупкой квартиры, не понадобится, поскольку операции стоимостью ниже, чем 10 000 евро, не обязательно проводить через финансовую организацию.

Сохраняйте бдительность и внимательно читайте договор. Не вносите платежи до тех пор, пока вы не убедитесь полностью, что контракт на аренду не содержит подозрительных условий. Не стоит ждать от собственника большого желания нотариально заверять договор в присутствии судебного переводчика, поэтому вопрос с языковым барьером, скорее всего придется решать самостоятельно. Если плохо знаете сербский язык, подключите друзей или квалифицированного специалиста.

Стоимость аренды или покупки недвижимости может внезапно увеличиться и не уложиться в бюджет. Отправить или получить недостающую сумму получится в приложении Korona.

В приложении доступны быстрые денежные переводы в 50+ стран. Оно доступно в App Store и Google Play.

В блоге много рассказываем о жизни и работе в Европе. Если интересуетесь данной темой, прочитайте и другие статьи.