Кадастровая и рыночная стоимость жилья: в чем разница
Чем отличается кадастровая и рыночная стоимость недвижимости? Прежде всего, своей природой и назначением.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан. Это та сумма, которую готов заплатить реальный покупатель. Она учитывает уникальные характеристики квартиры: этаж, качество ремонта, вид из окна, инфраструктуру района и текущий рыночный спрос. Обычно эту стоимость определяют профессиональные оценщики, реже — сам собственник.
Кадастровая стоимость — это официальная цена объекта, рассчитанная по специальной методике. Она устанавливается для целого кадастрового квартала и не учитывает индивидуальные особенности конкретной квартиры. Поэтому кадастровая стоимость часто ниже рыночной, но в отдельных случаях может быть и выше.
Владельцу недвижимости необходимо знать ее кадастровую и рыночную стоимость, потому что по первой рассчитываются налоги на имущество, арендная плата за государственную землю, выкупная цена, а вторая необходима для сделок купли-продажи, страхования и ипотеки.
Что такое кадастровая стоимость жилья
Это официальная цена объекта недвижимости, установленная государством. Ее определяют не для одного, а для групп похожих объектов с помощью методов массовой оценки.
Цель кадастровой стоимости недвижимости заключается в том, чтобы быть базой для расчета имущественных налогов.
При оценке и определении стоимости не учитываются уникальные особенности жилья: качество ремонта, вид из окна или состояние коммуникаций. Оцениваются общие факторы: местоположение, площадь, год постройки и другие экономические характеристики.
Соответствующие сведения хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в открытом фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
- 1Онлайн по кадастровому номеру на портале Росреестра через сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
- 2Заказав выписку из ЕГРН на портале «Госуслуги» или в МФЦ.
Особенности расчета кадастровой стоимости коммерческой недвижимости и объектов ИЖС
Порядок расчета кадастровой стоимости одинаков для всех категорий недвижимости, но методики и ценообразующие факторы будут различаться.
| Тип недвижимости | Особенности определения кадастровой стоимости |
|---|---|
| Коммерческая недвижимость | Оценивается на основе рыночной доходности: учитываются общая площадь, этаж расположения, тип помещения (встроенное или отдельно стоящее), состояние здания и его отделка |
| Дома и участки под ИЖС | Используются математические модели с множеством факторов: площадь участка, расстояние до дорог и общественно-делового центра, удаленность от транспортных остановок и административных центров |
Тип недвижимости:
Коммерческая недвижимость
Особенности определения кадастровой стоимости:
Оценивается на основе рыночной доходности: учитываются общая площадь, этаж расположения, тип помещения (встроенное или отдельно стоящее), состояние здания и его отделка
Тип недвижимости:
Дома и участки под ИЖС
Особенности определения кадастровой стоимости:
Используются математические модели с множеством факторов: площадь участка, расстояние до дорог и общественно-делового центра, удаленность от транспортных остановок и административных центров
Что такое рыночная стоимость жилья
Это наиболее вероятная цена, за которую недвижимость может быть продана на открытом рынке в условиях добросовестной конкуренции. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью состоит в том, что первая определяется по установленной методике, а на формирование второй влияет множество факторов.
Как формируется рыночная стоимость?
- 1Сравнительный подход. Проводят анализ цен реальных сделок и предложений по аналогичным объектам недвижимости на рынке.
- 2Доходный подход. Рассчитывают стоимость на основе того, какой доход (например, арендную плату) может приносить объект. Этот метод наиболее часто используют при расчете стоимости объектов коммерческой недвижимости.
- 3Затратный подход. Этот способ используют редко и только для уникальных/специализированных объектов. Его суть в оценке затрат на строительство аналогичного здания с учетом износа.
Что влияет на рыночную стоимость недвижимости?
- 1Факторы местоположенияЛокация чаще всего определяет цену. В эту категорию входят транспортная доступность, инфраструктура (школы, поликлиники, магазины, парки и пр.), престижность района (сложившийся имидж территории, на которой находится объект).
- 2Физические характеристики объектаПроще говоря, из чего и как построено жилье. На цену будут влиять материал стен, площадь и планировка, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и здания в целом. Владелец объекта недвижимости может повлиять на эти характеристики, чтобы изменить стоимость (например, сделать ремонт, чтобы поднять цену при продаже).
- 3Экономические и рыночные факторыСостояние экономики в целом, уровень доходов населения, ставки по ипотеке и курс валют влияют на платежеспособность, спрос и цены. Рыночная стоимость недвижимости постоянно меняется из-за:
- Изменения баланса спроса и предложения: когда покупателей больше, чем квартир, цены растут, и наоборот.
- Сезонности. Активность на рынке недвижимости меняется в течение года.
- Конкретных условий продажи. Цена в объявлении часто отличается от цены сделки с учетом торга. Это также учитывается в рыночной стоимости.
Почему квартиры с одинаковой кадастровой стоимостью продаются по-разному?
Две одинаковые по площади квартиры в одном доме могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, но продаваться по совершенно разным рыночным ценам из-за состояния ремонта, вида из окна и других уникальных свойств, которые не учитывает массовая государственная оценка. Индивидуальные особенности жилья и текущая экономическая обстановка обладают существенно большим влиянием на конечную стоимость недвижимости, чем оценка Росреестра.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
| Критерий | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Определение | Официальная, «государственная» цена объекта, установленная для целей налогообложения и иных публичных целей (ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) | Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции |
| Кто устанавливает | Государственные органы или уполномоченные бюджетные учреждения (в рамках государственной кадастровой оценки) | Участники рынка, профессиональные оценщики, сам собственник или покупатель |
| Метод расчета | Массовая оценка (усредненные расчеты по группам объектов с использованием статистических моделей) | Индивидуальная оценка: анализ рынка, сравнение с аналогичными объектами, оценка доходности или затрат |
| Что учитывает | Только основные параметры: местоположение, площадь, год постройки, кадастровый квартал | Индивидуальные особенности объекта: этаж, вид из окна, качество ремонта, состояние дома, наличие парковки, инфраструктура и т. д. |
| Где используется | Для государственных нужд: - расчет налога на имущество и земельного налога; - арендная плата за государственную/муниципальную землю; - выкупная цена; - государственная пошлина | В рыночных сделках: - купля-продажа; - ипотека (залоговая стоимость); - страхование недвижимости; - оценка для инвестиций |
| Как часто пересматривается | Один раз в 3–5 лет (по закону — не реже одного раза в 5 лет). Может пересматриваться чаще по решению региона | Изменяется ежедневно под влиянием спроса, предложения, экономической ситуации |
| Возможность оспорить | Да, через суд, комиссию по рассмотрению споров или специальную процедуру (если есть рыночный отчет оценщика) | Фактически оспорить нельзя — она складывается из реальных предложений и сделок |
| Основание в законодательстве | Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» | Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» |
Критерий:
Определение
Кадастровая стоимость:
Официальная, «государственная» цена объекта, установленная для целей налогообложения и иных публичных целей (ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ)
Рыночная стоимость:
Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции
Критерий:
Кто устанавливает
Кадастровая стоимость:
Государственные органы или уполномоченные бюджетные учреждения (в рамках государственной кадастровой оценки)
Рыночная стоимость:
Участники рынка, профессиональные оценщики, сам собственник или покупатель
Критерий:
Метод расчета
Кадастровая стоимость:
Массовая оценка (усредненные расчеты по группам объектов с использованием статистических моделей)
Рыночная стоимость:
Индивидуальная оценка: анализ рынка, сравнение с аналогичными объектами, оценка доходности или затрат
Критерий:
Что учитывает
Кадастровая стоимость:
Только основные параметры: местоположение, площадь, год постройки, кадастровый квартал
Рыночная стоимость:
Индивидуальные особенности объекта: этаж, вид из окна, качество ремонта, состояние дома, наличие парковки, инфраструктура и т. д.
Критерий:
Где используется
Кадастровая стоимость:
Для государственных нужд:
- расчет налога на имущество и земельного налога;
- арендная плата за государственную/муниципальную землю;
- выкупная цена;
- государственная пошлина
Рыночная стоимость:
В рыночных сделках:
- купля-продажа;
- ипотека (залоговая стоимость);
- страхование недвижимости;
- оценка для инвестиций
Критерий:
Как часто пересматривается
Кадастровая стоимость:
Один раз в 3–5 лет (по закону — не реже одного раза в 5 лет). Может пересматриваться чаще по решению региона
Рыночная стоимость:
Изменяется ежедневно под влиянием спроса, предложения, экономической ситуации
Критерий:
Возможность оспорить
Кадастровая стоимость:
Да, через суд, комиссию по рассмотрению споров или специальную процедуру (если есть рыночный отчет оценщика)
Рыночная стоимость:
Фактически оспорить нельзя — она складывается из реальных предложений и сделок
Критерий:
Основание в законодательстве
Кадастровая стоимость:
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
Рыночная стоимость:
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Где узнать кадастровую и рыночную стоимость
Источники информации будут абсолютно разными: в первом случае это государственные сервисы, связанные с недвижимостью, во втором — объявления частных лиц, застройщиков, сайты агентств недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости недвижимости предоставляются по запросу. Обратиться можно в следующие инстанции:
- Росреестр. На сайте rosreestr.gov.ru есть несколько бесплатных сервисов, которые работают в режиме реального времени — достаточно ввести адрес или кадастровый номер объекта. Необходимую информацию могут сообщить «Фонд данных государственной кадастровой оценки», «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», «Публичная кадастровая карта».
- ЕГРН. Если необходим официальный документ, выписку о кадастровой стоимости предоставляет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Бумагу выдают бесплатно в течение трех рабочих дней. Заказать можно через Госуслуги, на сайте Росреестра или в любом филиале «Мои документы» (МФЦ).
Порой для получения выписки у владельца недвижимости спрашивают не только адрес объекта, но и его кадастровый номер. Что это такое?
Кадастровый номер — это уникальный цифровой код, который присваивается квартире или дому при постановке на государственный учет. Он нужен для всех официальных сделок с недвижимостью: купли-продажи, получения выписок из ЕГРН, оформления наследства и т. д.
Кадастровый номер объекта недвижимости указывают в техническом паспорте из БТИ, в договоре купли-продажи, в свидетельстве о регистрации прав собственности.
Кадастровый номер объекта недвижимости указывают в техническом паспорте из БТИ, в договоре купли-продажи, в свидетельстве о регистрации прав собственности.
Теперь разберемся в том, как узнать рыночную стоимость квартиры. Она не хранится в государственной базе, поэтому запросить ее из официальных источников не удастся. Вторая проблема — в динамике изменений: цена на одну и ту же квартиру может меняться в ограниченный период времени под влиянием внешних обстоятельств.
Если вы планируете самостоятельно продавать свое жилье или покупать недвижимость, изучите цены на аналогичные квартиры и дома. Это даст вам примерное представление о том, сколько вы можете выручить от продажи или сколько необходимо накопить для приобретения.
Если речь идет об ипотеке, понадобится официальный документ с рыночной стоимостью. Такую бумагу выдают профессиональные оценщики. Обычно они работают в оценочных компаниях, но есть и частные лицензированные специалисты. Заказать оценку онлайн можно на портале оценка.рф.
Популярные вопросы
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Да, и такая ситуация — не редкость. Из-за разных методов расчета кадастровая стоимость может превышать рыночную в 2– 4,5 раза, как показывают примеры из судебной практики.
Почему кадастровая стоимость оказывается выше рыночной? Потому что массовый подход не позволяет учитывать индивидуальные характеристики объекта: плохое техническое состояние, неудобное расположение в доме, отсутствие или плохое состояние коммуникаций (для участков), низкое качество отделки, ограничения в использовании и т. д.
Наиболее ярким примером ситуации, когда рыночная цена ниже кадастровой, является участок земли в Московской области. По результатам оценки его кадастровая стоимость составляет 222 621 600 рублей, а рыночная — 48 037 101 рубль.
Подобную картину можно наблюдать, когда речь идет о:
- земельных участках с плохой транспортной доступностью и отсутствием коммуникаций;
- объектах с плохим техническим состоянием, где массовая оценка не учитывает износ, а покупатель видит реальное состояние;
- регионах, в которых рыночные цены упали, а кадастровая стоимость еще остается на уровне прошлых лет.
Что делать, если кадастровая стоимость кажется завышенной?
Что делать, если кадастровая стоимость кажется завышенной?
Ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде, установив в размере рыночной на основании отчета профессионального оценщика.
Почему кадастровая стоимость недвижимости меняется?
Почему кадастровая стоимость недвижимости меняется?
Это происходит по двум основным причинам: из-за плановой государственной переоценки или из-за изменений характеристик самого объекта недвижимости.
Государство регулярно пересматривает кадастровую стоимость всех объектов недвижимости, чтобы она соответствовала текущей рыночной ситуации. Проводится она не реже одного раза в 4 года. В ходе такой оценки стоимость может как вырасти, так и снизиться в зависимости от экономической ситуации в регионе.
Если в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся изменения, влияющие на стоимость объекта, это также становится поводом для пересмотра. К ним относятся:
- Количественные: изменение площади, этажности, количества комнат.
- Качественные: изменение материала стен, назначения объекта (например, перевод из жилого в нежилое), вида разрешенного использования земельного участка, подведение коммуникаций.
- Уточнение местоположения: исправление реестровой ошибки в адресе или координатах объекта.
Изменения в характеристиках влияют на кадастровую стоимость только в том случае, если они действительно значимы для оценки.
Помимо объективных причин, кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению самого собственника. Законодательство предусматривает для этого две возможности:
- Установление рыночной стоимости: если владелец считает, что кадастровая стоимость объекта завышена, он может заказать отчет независимого оценщика и обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
- Исправление недостоверных сведений: если при расчете кадастровой стоимости были использованы неверные данные об объекте (например, неверная площадь или назначение), можно подать заявление об исправлении этих ошибок.
Подведем итог
Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — это два разных понятия, каждое из которых служит своим целям.
Кадастровая стоимость — это официальная цена, установленная государством для расчета налогов и других обязательных платежей. Она рассчитывается массовым методом для целых групп объектов и не учитывает индивидуальные особенности. Узнать ее можно бесплатно через сервисы Росреестра или выписку из ЕГРН.
Рыночная стоимость — это реальная цена, по которой объект можно продать. Она формируется под влиянием множества факторов: местоположения, состояния, ремонта, инфраструктуры и экономической ситуации. В отличие от кадастровой, рыночная стоимость не хранится в госбазе — ее определяют профессиональные оценщики или сам владелец через анализ рынка.
Главное, что нужно запомнить:
- Для налогов и госпошлин нужна кадастровая стоимость.
- Для продажи, ипотеки и страхования — рыночная.
- Они могут сильно различаться, и это нормально. Если кадастровая стоимость кажется завышенной, ее можно оспорить через суд или комиссию, приложив отчет независимого оценщика.
