За что могут удержать залог при аренде квартиры и как его вернуть
Залог или депозит могут не вернуть, если квартиранты нарушили условия договора, съехали раньше срока, оставили долги за аренду или ЖКУ, повредили предметы или испортили ремонт. Причиной для удержания не является нормальный износ — естественное ухудшение внешнего вида или свойств, которое происходит со временем. Если с квартирой всё в порядке, то наймодатель не вправе удерживать страховой депозит.
Порядочным жильцам деньги возвращают, но не всегда. Арендодатели идут на разные уловки и придираются к незначительным недостаткам, чтобы не лишиться приличной суммы. В этой статье мы расскажем, как работает залог за квартиру, за что его вправе удержать, а за что — нет.
Что такое залог при аренде квартиры
В законе нет понятия залога при съеме квартиры — вместо этого бытового названия используют термин «обеспечительный платеж». Эта сумма выступает гарантией ответственного поведения арендаторов и остается у арендодателя до момента выселения. Размер залога обычно равен стоимости 1–2 месяцев проживания. Он может быть ниже для жилья эконом-класса или значительно выше для элитной недвижимости.
Залог — это законно (ст. 329 и 381.1 ГК РФ). Если жильцы не заплатят за аренду, испортят ремонт, сломают мебель, оставят после себя беспорядок или долги за ЖКУ, то владелец квартиры вправе не возвращать его — деньги пойдут на компенсацию. Но правила возврата обеспечительного платежа должны быть зафиксированы в договоре найма жилого помещения.
Договор аренды — популярная, но некорректная формулировка. Когда жилье снимает физлицо, то есть простой человек, а не компания или предприниматель, заключается именно договор найма жилого помещения.
У залога есть альтернативные бытовые названия — депозит и страховой платеж. На практике под этими понятиями подразумевается одно и то же: сумма, которую нужно отдать при заселении и можно вернуть при выселении, если с жильем всё в порядке.
В статье мы будем использовать понятия «арендодатель» и «наймодатель», «арендатор» и «наниматель», «залог» и «депозит» как синонимы.
Но важно знать о различиях:
- Залог простыми словами — это гарантия, что жильцы своевременно оплатят съем и коммунальные услуги. Не возвращается, если нужно погасить задолженность.
- Депозит — это страховой платеж, гарантирующий, что мебель, ремонт, техника при выселении будут в порядке. Не возвращается, чтобы компенсировать убытки.
Еще одно понятие — предоплата или задаток. Это сумма, которую перечисляют арендодателю перед заключением договора, чтобы забронировать квартиру.
За что арендодатель может удержать залог
Основные причины, по которым арендодатель может не вернуть обеспечительный платеж при аренде квартиры: долги за аренду и коммунальные услуги, испорченные ремонт и мебель, сломанная или украденная техника. Кроме того, депозит удерживают, если нарушены условия договора. Например, арендаторы досрочно расторгли контракт, выехали без предупреждения или не соблюдали оговоренные запреты. Арендодатель вправе не возвращать деньги по определенной причине только в случае, если она прописана в договоре или законна.
Причины невозврата залога разнообразны. Хозяева жилья оставляют у себя сумму, чтобы компенсировать ущерб, нанесенный жильцами. Например, если те неосторожно пользовались микроволновкой и сломали ее ручку. Или же повредили паркет, когда делали перестановку мебели. Собственники используют депозит, чтобы вернуть квартиру в пригодное состояние для новых жильцов.
Для удобства перечислим часто встречающиеся основания и распределим их по группам.
| Категория | Примеры причин | Что важно знать |
|---|---|---|
| Долги | — Неоплаченная аренда — например, если была оплата по факту или договоренность об отсрочке платежа — Задолженности за коммунальные услуги и сервисы, если их обязаны были оплачивать квартиросъемщики | Заранее согласуйте в договоре, какие услуги входят в стоимость аренды, а какие нужно оплачивать отдельно по факту. Определите ответственного за оплату по квитанции. Не допускайте просрочек платежей |
| Ущерб квартире | — Испорченный ремонт: царапины, потертости, пятна, следы на обоях, полу, потолке и др. — Последствия проживания животных — Сломанная сантехника: капающие краны, трещины, подтекающие трубы, забитые сливы и др. — Разбитые окна, залитый паркет, следы от пожара | Есть понятие естественного износа — пользуйтесь им, если косметический вид жилья «подпортился» со временем, а не умышленно. Обои могли выцвести из-за солнечного света, а диван — продавиться из-за низкого качества |
| Испорченная мебель | — Дырки и пятна на мягкой мебели, сломанные механизмы — Сломанные замки, задвижки, ручки дверей — Повреждения дверей — Плесень, набухание из-за влаги и др. | Перед выселением замените и почините всё, о чем вы не предупреждали хозяев во время проживания |
| Испорченная техника | — Сломанные бытовые приборы, кухонная плита, кондиционер и пр. | Заранее в договоре разделите ответственность: кто обязан оплачивать ремонт техники и при каких обстоятельствах. Сразу предупреждайте арендодателя о поломке |
| Пропажа имущества | — Отсутствие одного из предметов, обозначенных в акте описи имущества | Это ваша зона ответственности. Если объект был дорогостоящий, могут не только удержать залог, но и обвинить в краже |
| Нарушение правил выселения | — Расторжение договора досрочно — Отъезд без предупреждения | Вы вправе расторгнуть договор раньше без потери залога, если условия проживания не соответствуют обещанным или арендодатель не соблюдает обязательства |
| Несоблюдение запретов | — Самовольный ремонт или перепланировка, замена мебели и пр. — Курение и шумные мероприятия в квартире — Домашние питомцы — Постоянное проживание людей, не вписанных в договор | Оспорить эти факты непросто. Согласовывайте любые изменения с арендодателем — желательно не на словах, а в дополнительном соглашении (приложении к договору) |
| Беспорядок | — Грязь, мусор, немытые оконные стекла и др. | Сделайте тщательную уборку. Или закажите клининг, если сумма залога значительно выше стоимости услуг уборщиков. Беспорядок не всегда является причиной, из-за которой могут не вернуть депозит |
Категория:
Долги
Примеры причин:
— Неоплаченная аренда — например, если была оплата по факту или договоренность об отсрочке платежа
— Задолженности за коммунальные услуги и сервисы, если их обязаны были оплачивать квартиросъемщики
Что важно знать:
Заранее согласуйте в договоре, какие услуги входят в стоимость аренды, а какие нужно оплачивать отдельно по факту. Определите ответственного за оплату по квитанции. Не допускайте просрочек платежей
Категория:
Ущерб квартире
Примеры причин:
— Испорченный ремонт: царапины, потертости, пятна, следы на обоях, полу, потолке и др.
— Последствия проживания животных
— Сломанная сантехника: капающие краны, трещины, подтекающие трубы, забитые сливы и др.
— Разбитые окна, залитый паркет, следы от пожара
Что важно знать:
Есть понятие естественного износа — пользуйтесь им, если косметический вид жилья «подпортился» со временем, а не умышленно. Обои могли выцвести из-за солнечного света, а диван — продавиться из-за низкого качества
Категория:
Испорченная мебель
Примеры причин:
— Дырки и пятна на мягкой мебели, сломанные механизмы
— Сломанные замки, задвижки, ручки дверей
— Повреждения дверей
— Плесень, набухание из-за влаги и др.
Что важно знать:
Перед выселением замените и почините всё, о чем вы не предупреждали хозяев во время проживания
Категория:
Испорченная техника
Примеры причин:
— Сломанные бытовые приборы, кухонная плита, кондиционер и пр.
Что важно знать:
Заранее в договоре разделите ответственность: кто обязан оплачивать ремонт техники и при каких обстоятельствах. Сразу предупреждайте арендодателя о поломке
Категория:
Пропажа имущества
Примеры причин:
— Отсутствие одного из предметов, обозначенных в акте описи имущества
Что важно знать:
Это ваша зона ответственности. Если объект был дорогостоящий, могут не только удержать залог, но и обвинить в краже
Категория:
Нарушение правил выселения
Примеры причин:
— Расторжение договора досрочно
— Отъезд без предупреждения
Что важно знать:
Вы вправе расторгнуть договор раньше без потери залога, если условия проживания не соответствуют обещанным или арендодатель не соблюдает обязательства
Категория:
Несоблюдение запретов
Примеры причин:
— Самовольный ремонт или перепланировка, замена мебели и пр.
— Курение и шумные мероприятия в квартире
— Домашние питомцы
— Постоянное проживание людей, не вписанных в договор
Что важно знать:
Оспорить эти факты непросто. Согласовывайте любые изменения с арендодателем — желательно не на словах, а в дополнительном соглашении (приложении к договору)
Категория:
Беспорядок
Примеры причин:
— Грязь, мусор, немытые оконные стекла и др.
Что важно знать:
Сделайте тщательную уборку. Или закажите клининг, если сумма залога значительно выше стоимости услуг уборщиков.
Беспорядок не всегда является причиной, из-за которой могут не вернуть депозит
Когда удержание залога спорно или незаконно
Частые предметы споров при выезде из съемного жилья — чистота, поломка сантехники, техники и мебели, а также порча ремонта. Наймодатель не вправе оставлять себе возвратный залог, если эти недостатки возникли из-за естественного износа или существовали еще до заселения. Удерживать обеспечительный платеж или его часть на услуги клининга можно, если это прописано в договоре и квартире действительно требуется генеральная уборка.
Далее рассмотрим популярные спорные ситуации — о них лучше знать заранее, еще до подписания договора. Но если вы выезжаете из квартиры со дня на день и переживаете, можно проконсультироваться с юристом, занимающимся делами по недвижимости (гражданские правоотношения).
Естественный износ
Возмещать убытки за естественный износ за счет страхового депозита при аренде квартиры неправомерно. Нормальный износ — ухудшения, произошедшие не по вашей вине, а в процессе пользования квартирой. Они бы возникли в любом случае из-за климатических особенностей, устаревания механизмов, окончания срока службы. Это не намеренная или случайная порча, а нормальные изменения.
Примеры:
- выцветание обоев;
- скрипы, заедания механизмов;
- пожелтение пластика на мебели или окнах;
- небольшие потертости на дверных ручках, линолеуме;
- коррозийные изменения на трубах, сантехнике и т. д.
В сдаваемой квартире нужно освежать ремонт, заменять сантехнику и технику. Наймодатель — это, по сути, бизнесмен, а у любого бизнеса есть издержки. И он не вправе перекладывать их на порядочных жильцов. В законе есть статья, посвященная этому вопросу, — 622 ГК. Можно сослаться на нее, если возникает конфликт.
Если речь о большой сумме и договориться мирно не удается, закажите услуги независимого оценщика.
Старые поломки
Владелец квартиры может удержать депозит за поломки, которые возникли по вине съезжающих жильцов. Поэтому при заселении важно осмотреть квартиру и письменно зафиксировать найденные недостатки, чтобы в будущем не пришлось компенсировать ущерб, оставленный предыдущими квартирантами. Обнаружить всё сразу удается не всегда. В первые недели проживания сообщайте наймодателю обо всех поломках — это защитит вас от необоснованных обвинений и удержания залога при аренде квартиры.
Сдаваемые в аренду квартиры редко бывают идеальными, если это не недвижимость бизнес-класса или совершенно новое жилье. Поломки или недостатки арендаторы могут обнаружить уже в момент заселения: капающий кран, сломанную оконную ручку, пятна на ковре и др.
Крайне важно внимательно осмотреть жилье и зафиксировать недостатки в акте приема-передачи в момент заселения.
Можно также сделать фотографии или снять все обнаруженные неприятности на видео и отправить владельцу жилья в мессенджере. Так у вас останутся все доказательства — они защитят при выселении. А еще лучше договориться, чтобы арендодатель как можно скорее исправил критичные моменты, связанные с сантехникой, техникой, проводкой, чтобы в дальнейшем избежать серьезных последствий, таких как потоп, пожар или замыкание.
Замена сломанной сантехники, труб, проводки — это капитальный ремонт. За него отвечает наймодатель, а не жильцы.
Клининг (уборка)
Если квартира в момент заселения была грязной (а так бывает очень часто, особенно в эконом-сегменте), вы вправе оспорить желание наймодателя забрать депозит или его часть на клининг. Нередко недобросовестные собственники пытаются покрыть расходы на уборку за счет бывших жильцов или вовсе не обращают внимания на чистоту. В спорных ситуациях обращайтесь к договору и ссылайтесь на состояние жилища в момент заселения, если оно действительно было неудовлетворительным.
Самый безопасный вариант — позаботиться об уборке заранее, чтобы претензий не возникло. Но бывают ситуации, когда съехать нужно срочно и уже нет времени на мытье окон и полов. В этом случае необходимо обратиться к договору и проверить, есть ли в нем условие, что обязательство по уборке при выселении несут арендаторы? При положительном ответе хозяин квартиры вправе удержать часть депозита, чтобы покрыть расходы на клининг.
Если в договоре уборка не упоминается, время обратиться к закону. К сожалению, нормы не всегда на стороне жильцов. Статьи 622 и 678 Гражданского кодекса говорят о том, что наниматели должны поддерживать сохранность имущества и сдать его в состоянии, в котором приняли. Если жилье было в чистоте, то и вернуть его необходимо убранным. Особенно в случае, когда арендодатель сделал фотографии «до» вашего заезда.
Как правильно оформить залог в договоре
Прописать внесение залога можно в самом договоре аренды помещения — отдельным пунктом. В тексте указывается сумма обеспечительного платежа, а также условия его возврата, полного или частичного удержания. Есть альтернативный вариант, как зафиксировать порядок передачи средств — составить дополнительное соглашение к договору.
Как прописать залог в договоре и что должно быть в тексте:
- Размер и метод передачи страхового депозита — пропишите сумму числом и продублируйте словами. Также укажите, каким способом переданы деньги: на карту или наличными. Во втором случае важно составить расписку.
- Назначение — для чего нужен залог. Например, чтобы погасить потенциальные задолженности по ЖКУ, заменить сломанные объекты, обеспечить косметический ремонт или генеральную уборку.
- Порядок возврата — при каких условиях, в какие сроки депозит будет возвращен. Важно, чтобы в договоре было указано, что сумму не удерживают за поломки или порчу ремонта, возникшие не по вине нанимателя.
- Причины удержания — здесь необходимо перечислить все возможные факторы, позволяющие арендодателю забрать обеспечительный платеж. Например, сигаретный запах в помещении, сломанное имущество, следы пребывания животных (если по договору жить с питомцами нельзя) и т. п.
Иногда сумму не возвращают, а засчитывают в счет последнего платежа за аренду. В этом случае речь идет как раз о классическом залоге, а не о депозите.
Что делать, если залог не возвращают
Если арендодатель не возвращает залог, попросите письменное обоснование причин отказа, внимательно изучите условия договора и проконсультируйтесь с юристом по гражданским правоотношениям. Если вы не нарушали письменные договоренности и законы, сначала направьте наймодателю претензию, затем можно обратиться в мировой или районный суд.
Непорядочные собственники пытаются найти любые поводы, лишь бы не расставаться с деньгами. Царапинка на линолеуме? Пожелтевший подоконник? Сор под кухонной плитой, убрать который просто так не получится? Приемка квартиры становится стрессом — нередко доходит до споров и до суда.
Небольшая памятка, как вернуть залог за квартиру:
- Внимательно изучить условия договора. Если там нет причины, из-за которой хотят удержать депозит, укажите на это наймодателю. Также обратите внимание на обязательства хозяев жилья — соблюдали ли они их в период съема?
- Проконсультироваться с правоведом. Можете самостоятельно изучить статьи 381.1, 421, 422, 622, 687, 1102 Гражданского кодекса или спросить юристов на юридических сервисах. Зачастую это бесплатно или недорого. А возможно, схожую ситуацию уже разобрали — стоит внимательно поискать в интернете.
- Направить претензию. Направьте наймодателю письменную претензию — потребуйте вернуть обеспечительный платеж и укажите конкретный срок. Отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении. В тексте сошлитесь на ст. 381.1 и 1102 ГК и пункты договора.
- Обратиться в суд. Даже если условия прописаны в договоре, в судебном порядке нередко получается их оспорить. Например, при досрочном выселении судья может принять решение в вашу пользу, так как невозврат депозита в этом случае ограничивает ваши права как нанимателя. При сумме спора менее 50 тысяч нужно обращаться в мировой суд, более — в районный.
Все споры по депозиту индивидуальны, ведь причины удержания разнятся. В каждом конкретном случае нужно обращаться к договору, к нормам Гражданского кодекса, к здравому смыслу, а если цена высока — к юристам и в суд.
Есть альтернативные, неэтичные, но рабочие методы. Если вы оплачиваете жилье наличными и уверены, что наймодатель скрывает доходы, можете намекнуть ему на жалобу в налоговую инспекцию. Задолженность перед ФНС и штраф за умышленное сокрытие доходов могут обойтись хозяину гораздо дороже, чем возврат депозита.
Резюме
Возвращается ли залог? Ответ однозначный — да, если вы соблюдали условия договора найма. При этом незначительные дефекты ремонта, мебели, техники и сантехники не всегда влияют на решение. Зачастую причина в естественном износе, а это не повод для удержания суммы.
Депозит могут не вернуть, если жильцы оставили квартиру грязной, не оплатили положенные ЖКУ и иные услуги, сами испортили ремонт или предметы в жилище.
