Аренда квартиры в Германии
Рынок аренды недвижимости в ФРГ весьма конкурентен, особенно в крупных городах. В спорных вопросах немецкое законодательство почти всегда принимает сторону арендатора, поэтому владельцы жилья тщательно отбирают кандидатов, предпочитая самых безопасных и неконфликтных.
В статье поделимся полезными советами о том, как снять квартиру в Германии, где найти жилье мечты и как не попасть в руки мошенников.
Ранее писали о том, как найти работу в Германии и сколько в среднем зарабатывают мигранты и граждане Германии.
Где найти аренду жилья в Германии
Для поиска квартиры в аренду подойдут все классические способы: онлайн и офлайн. Важный момент: начинать общение с авторами объявлений до въезда в страну не рекомендуется. Без личного знакомства арендодатель-немец договор заключать, вероятнее всего, не станет. На онлайн-ресурсах стоит побывать, только чтобы составить общее впечатление от стоимости съема в вашем будущем районе.
Лучшие сайты для поиска долгосрочного жилья в Германии:
- wg-gesuht — объявления только об аренде квартир;
- ImmobilienScout24;
- Immonet;
- Rentberry;
- Kleinanzeigen — объявлений с квартирами здесь меньше, чем предложений с арендой домов, зато их публикуют владельцы.
Важно: никогда не ищите аренду на Craigslist, в ФРГ сайт используют в основном мошенники.
Сообщества в Facebook помогут, если подбираете конкретный тип квартиры. Например, если нужны семейные апартаменты, найдите группу с таким названием, добавив в поисковой строке нужный город.
Помимо вариантов аренды квартир в Германии на сайтах, стоит присмотреться к объявлениям в местной газете. Арендодатели старшего возраста предпочитают находить жильцов через традиционные методы. Плюс такого подхода — меньшая конкуренция, чем при поиске онлайн.
В университетах, общественных центрах и супермаркетах размещены доски объявлений. Этот ресурс плохо подходит для целенаправленного поиска квартиры, но иногда срабатывает.
Помощь агента (Makler)
Если располагаете достаточным бюджетом, можно обратиться к агенту по недвижимости. Стоимость услуг маклера — 2,4 месячных арендных платы без учета коммунальных услуг. Специалист:
- соберет список критериев квартиры;
- просмотрит популярные (и не очень) сайты с объявлениями;
- подберет варианты, согласует с вами, назначит время просмотра;
- сопроводит на просмотр, организует общение с арендодателем;
- поможет оформить документы.
Для иностранца, не владеющего языком, агент по недвижимости — относительно выгодное вложение. Высокая конкуренция на рынке приводит к отказам по причине незнания немецкого. Агент смягчит этот «недостаток», говоря от вашего имени. Возможно, даже составит для владельца жилья положительный портрет вас как арендатора.
Хороший специалист также просмотрит договор аренды и предупредит, если владелец помещения включил спорные пункты, ответит на все ваши вопросы.
Особенности немецкой системы аренды
Поговорим немного о деталях, которые помогут лучше ориентироваться на рынке недвижимости.
- Квартиры в Германии могут быть меблированными и без мебели. Первые дороже вторых, но со всеми удобствами. С другой стороны, в пустую квартиру можно ввезти мебель и технику по своему вкусу, что открывает простор для персонализации пространства.
- Пометка «Wohngemeinschaft» означает, что квартира предназначена для совместной аренды. Популярный вариант у студентов и молодых специалистов. Это, как правило, просторные помещения с отдельными комнатами, ванная и кухня находятся в общем доступе.
- Для просмотра арендной платы без коммунальных услуг ищите пометку «Kaltmieten». Дополнительные расходы могут быть оговорены позже с автором объявления.
- Если арендная плата уже включает в себя коммунальные услуги, в объявлении она будет называться «Warmmiete».
- Иногда в объявлениях встречаются термины Altbau и Neubau. Первое означает здания, построенные до Второй мировой войны, второе — после. Altbau требуют более тщательного ухода, Neubau проще обслуживать, есть современные энергосберегающие системы и удобства: лифт, парковка и другое.
- При осмотре квартиры не удивляйтесь — скорее всего, в назначенное время вы будете не одни. В крупных городах на одно помещение может претендовать до сотни кандидатов. Агенты недвижимости и владельцы, проводящие просмотры самостоятельно, могут устроить мероприятие, куда пригласят максимальное количество людей, чтобы каждый мог ознакомиться с помещением.
- Договор аренды квартиры в Германии может быть как на длительный срок, так и бессрочным. Стоимость жилья в стране высокая, поэтому большинство людей даже в среднем возрасте отдают предпочтение аренде. Здесь нет предрассудков по поводу покупки собственной квартиры как доказательства собственной состоятельности. Если вам понравится жилье, остаться можно на десятки лет.
- Выселить человека без веской причины по законам Германии нельзя. Заставить жильца съехать получится только при грубом нарушении договора с его стороны или если владелец сможет доказать реальную необходимость получить недвижимость обратно в свое распоряжение.
Осторожно, мошенники!
Иностранцы, находящиеся в поиске, могут столкнуться с распространенной проблемой — недобросовестными «владельцами» квартир, которые пользуются незнанием экспатами немецких особенностей аренды жилья для своей выгоды. При просмотре объявлений обращайте внимание на признаки мошенничества:
1. Слишком низкая цена.
2. Предложение снять квартиру без осмотра/встречи с жильцом.
3. Любые объявления с сайта Craigslist — немцы его не используют.
4. В объявлении или переписке с владельцем указано, что в квартиру можно въехать сразу после оплаты небольшого депозита онлайн. Арендодатели никогда не соглашаются заселить в жилье человека на основании переписки.
5. Автор объявления не живет в Германии и предлагает отправить ключи по почте, разумеется, после оплаты залога. Схема сопровождается письмами якобы от Booking или Airbnb, однако они поддельные.
6. Владелец помещения заявляет, будто не желает показывать квартиру одному человеку и просит депозит в качестве подтверждения, что вы явитесь и точно хотите снять эту квартиру.
7. Требование оплатить депозит/квартплату через сервисы, не распространенные в Германии (Western Union, криптовалюта), где сложнее запросить возврат средств.
8. Договор аренды на английском языке. В Германии подобные контракты составляют на немецком.
Другие приметы, которые могут являться признаком мошенничества, а могут просто быть особенностью квартиры или арендодателя:
- На фотографиях типичная для Америки архитектура: оконные кондиционеры, потолочные вентиляторы, раздвижные окна, американские розетки. Такое жилье лучше посетить и удостовериться, что оно существует на самом деле.
- Настоящий арендодатель не возразит на просьбу показать Ausweis (удостоверение личности). Хотя нельзя утверждать, что нет людей, которые не являются мошенниками, но и не хотят демонстрировать личный документ.
- Запрет вносить Kaution тремя платежами. По закону вы имеете право на рассрочку. Также мошенник откажется от страховки (Mietkautionsversicherung), поскольку цель не сдать квартиру на длительный срок, а получить деньги.
Будьте осторожны. Если возникают подозрения, что предложение слишком хорошее, чтобы быть правдой, скорее всего, так оно и есть. Оплачивать депозит и первый месяц аренды после подписания договора и получения на руки ключей от квартиры — это нормально. Настаивайте на своем и не позволяйте злоумышленникам воспользоваться вашим статусом иностранца.
Сколько стоит аренды квартиры в Германии
В Германии принято тратить на ренту с коммунальными услугами не более ⅓ чистого дохода — используйте показатель как ориентир, чтобы найти жилье по карману. Если повседневные расходы достаточно скромные, можно позволить себе квартиру стоимостью в ½ дохода, однако такой подход лишит финансовой подушки на непредвиденные траты.
По оценкам Федерального бюро статистики Германии, средняя стоимость жизни составляет около 2 846 евро в месяц. Самые дорогие города: Мюнхен и Франкфурт-на-Майне. Самые доступные: Лейпциг, Дрезден и Галле.
Цены на аренду отличаются в зависимости от местоположения, размера и наличия мебели. Средняя цена аренды квартиры с одной спальней в Германии обойдется в 880 евро. Жить за пределами населенных пунктов выгоднее на 20–40% — можно получить больше комнат за меньшие деньги, чем в черте города.
Стоит также учитывать дополнительные расходы: коммунальные платежи и депозит, которые не учтены в статистике.
| Германия | Мюнхен | Берлин | Галле |
|---|---|---|---|
| Квартира в центре 1к | 1 546,72 € | 1 241,33 € | 562,50 € |
| Квартира на окраинах 1к | 1 178,82 € | 917,95 € | 375,80 € |
| Квартира в центре 3к | 2 943,75 € | 2 354,05 € | 933,33 € |
| Квартира на окраинах 3к | 2 245,45 € | 1 667,35 € | 616,67 € |
| Средняя ЗП | 3 323,27 € | 3 104,29 € | 2 895,00 € |
Депозиты
В Германии при оформлении договора обычно взимается депозит (Kaution). Согласно законодательству ФРГ, Kaution не может превышать сумму арендной платы за 3 месяца, не включая коммунальные услуги. По окончании срока съема жилья из залога вычитают расходы на ремонт, которые понес арендодатель, а остаток возвращают (обычно не сразу, а в течение нескольких месяцев).
Kaution можно внести как банковским переводом, так и наличными. В обоих случаях арендатору рекомендуется получить от владельца жилья квитанцию. Арендодатель обязуется хранить депозит отдельно от личных средств. Нередко открывают специальный сберегательный счет (Mietkautionskonto) — это может сделать как арендодатель, так и съемщик.
Депозит допускается вносить равными долями в течение 3 месяцев, а не единовременно, поскольку это не авансовый платеж, а гарантия безопасности квартиры, которую вы снимаете.
Если у будущего жильца нет свободных средств на депозит, можно предложить владельцу страховку (Mietkautionsversicherung). В этом случае арендатор платит небольшой взнос ежемесячно компании, а если произойдет страховой случай, владелец получит средства на ремонт. Арендодатели обычно отказываются от такого способа уплаты залога (слишком хлопотно), но предложить можно.
Важно: перед тем, как хоть что-то оплачивать, позаботьтесь, чтобы у вас на руках был договор аренды и, желательно, ключи от квартиры.
Коммунальные услуги (Nebenkosten)
Включают расходы на воду, отопление, обслуживание и уборку мест общего пользования. Надбавка за коммунальные услуги составляет обычно 15–30% от общей арендной платы. Съемщик выплачивает надбавку ежемесячно авансом.
Владелец жилья получает счет за услуги раз в год и оплачивает их самостоятельно. Если средств, полученных авансом, не хватило, арендатору выставят счет. Если, наоборот, расход был меньше, разницу вернут. В любом случае арендодатель скорректирует надбавку.
Какие документы нужны
Бывалые экспаты шутят, что устроиться на работу в Германии проще, чем найти квартиру. В каждой шутке есть доля правды. Некоторые арендодатели не рассматривают кандидатуру иностранца. Доходит до абсурда: могут отказать, если у человека нет рекомендательного письма с предыдущего места съема.
Не подавайте заявку на аренду квартиры без готовых документов. Немецкая бюрократическая система известна во всем мире своей дотошностью, а взрощенные ею владельцы недвижимости ожидают от кандидата готового и полного пакета бумаг.
Вам понадобятся:
1. Действительный паспорт или удостоверение личности.
2. Подтверждение дохода за три месяца: подойдут недавние расчетные листы или письмо от работодателя, где утверждена должность и уровень заработка.
3. Schufa (кредитная история). Обязательное доказательство финансовой стабильности и способности ежемесячно выплачивать аренду. У иностранцев, недавно приехавших в Германию, может не быть Schufa, поэтому допускается использование выписки с банковских счетов.
4. Подтверждение трудоустройства.
5. Актуальная виза или вид на жительство.
6. Если попросят: заполненная форма заявления на аренду (Mieterselbstauskunft). Здесь содержится дополнительная информация о будущем жильце, например, дата рождения, род занятий, количество членов семьи, планирующих проживать в квартире.
Главная задача кандидата на жилье — постараться «продать» себя арендодателю как ответственного, обеспеченного и непроблемного арендатора. Это действительно чем-то напоминает собеседование на работу. Уверенность в себе, владение немецким языком и безупречная репутация помогут получить квартиру мечты!
Оформление договора аренды
Договор аренды — правовая основа взаимоотношений между арендодателем и арендатором. В документе устанавливают правила пользования квартирой или комнатой.
Обратите внимание на пункты, которые обязательно должны содержаться в тексте:
- данные арендаторов и арендодателей;
- точный адрес квартиры, местоположение, площадь в квадратных метрах;
- срок действия (или бессрочный);
- размер арендной платы и дополнительных расходов;
- точное время, когда вносить арендную плату;
- возможна ли корректировка платы со временем, например, индексация;
- правила использования: разрешено ли курить или заводить домашних животных;
- за сколько месяцев нужно подать уведомление о выезде из квартиры.
В некоторых случаях прописывают внутренний распорядок: когда в доме тихие часы, как проводится уборка в местах общего пользования. Указывать правила, которые вывешены в коридоре для всех жильцов, не обязательно.
В договоре также должны содержаться пункты о правах арендатора на модификации в квартире. Как правило, разрешено красить и аккуратно сверлить стены, более серьезные изменения требуют согласия арендодателя. Владелец ответственен за крупный ремонт — замену пола, неисправных устройств. Если порча имущества произошла по вине арендатора, ущерб возмещают из залога или иначе по договоренности с арендодателем.
Помимо договора аренды владелец квартиры обязан передать жильцу:
1. Акт приема-передачи (Übergabeprotokoll). В день переезда стандартная практика — обойти еще раз все помещение и описать актуальное состояние, в том числе показания счетчиков. Настаивайте на этом документе, иначе арендодатель может возложить ответственность за любые повреждения на вас.
2. Свидетельство о регистрации по месту жительства (Wohnungsgeberbestätigung). Документ необходим жильцу для демонстрации в местных органах власти.
Перед подписанием обязательно убедитесь в том, что полностью понимаете все пункты договора. По возможности проконсультируйтесь с агентом или с юристом, обратитесь в ассоциацию по защите прав арендаторов. Поскольку закон часто встает на сторону жильца, в договоре могут содержаться размытые формулировки или спорные пункты, чтобы в случае чего перенести вину на арендатора. Будьте внимательны.
Полезные советы по поиску квартиры
1. Пообщайтесь с владельцем объявления на немецком.
Многие немцы неуверенно владеют английским и не хотят показаться невеждами в глазах будущего арендатора. Попросите кого-то, кто владеет языком, написать для вас первое сообщение на немецком и уточните, что сами вы не говорите. Такое письмо поможет разбить лед и упростит коммуникацию.
Распространенная практика — писать мотивационное письмо и прикладывать свою фотографию. Почти как при отклике на вакансию.
2. Не арендуйте квартиру заранее.
Опытные путешественники не рекомендуют снимать помещение до того, как вы въедете в страну. Крайне велика вероятность наткнуться на мошенников, поскольку большинство настоящих арендодателей не согласятся заключить договор с иностранцем, которого никогда не видели. Даже на популярном сайте WG-gesucht встречаются злоумышленники, поэтому не стоит доверять интернет-ресурсам, находясь за границей.
Как тогда поступить? Снять временное жилье в недорогом хостеле на тот период, пока не найдете подходящую комнату или квартиру. В крупных городах есть компании, специализирующиеся на сдаче меблированных помещений на средний срок, ориентированные на людей, которые недавно переехали. В помощь такие порталы как Wunderflats, HousingAnywhere, SpotAHome и даже Airbnb.
Честный арендодатель предложит свидетельство о регистрации по месту жительства (Wohnungsgeberbestätigung). Это один из показателей того, что квартиру сдает человек, обладающий на то законным правом.
3. Будьте готовы к долгому поиску.
Закладывайте бюджет на проживание во временной квартире как минимум на 3 месяца. Это оптимальное время для изучения доступных вариантов.
4. Требование оплатить услуги риэлтора, которого вы не нанимали — незаконно.
Арендодатели часто прибегают к услугам агентов по недвижимости, чтобы облегчить процесс поиска жильцов и оформления документов. Ранее расходы на риелтора перекладывали на арендатора, но с 2015 года так делать запрещено.
Если арендодатель пытается воспользоваться вашим положением, как иностранца в незнакомой стране, обратитесь в полицию.
5. Вступите в ассоциацию арендаторов вашего города (Mieterschutzverein) или оформите юридическую страховку.
Экспаты и иностранцы, плохо понимающие законы Германии, могут попасть в неприятную ситуацию из-за недобросовестных владельцев недвижимости. Чтобы не допустить обмана со стороны арендодателя, поинтересуйтесь у соседей или в интернете, есть ли в вашем районе ассоциация арендаторов, где на все ваши вопросы и сомнения ответят знающие люди. Если такой организации нет, можно проконсультироваться с юристом.
Денежные переводы из Германии
Поиск и аренда квартиры — трудоемкое занятие, особенно из-за того, что приходится заниматься этим в первые, самые сложные месяцы в новой стране. Поэтому очень важно, чтобы другие бытовые задачи не доставляли неудобств.
Чтобы упростить денежные переводы за границу, существует приложение Korona. С его помощью можно отправлять средства в 60+ стран с низкой комиссией. Пользователи отмечают удобство, безопасность и скорость доставки переводов из приложения.
Korona доступно для скачивания в App Store и Google Play.
В блоге часто освещаем вопросы жизни, работы и учебы в Европе. Переходите в блог — возможно, там найдется статья, которая вас заинтересует.