Дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке
Покупая жилье в новостройке, нужно зарегистрировать договор ДДУ, а после получения ключей — право собственности. Если вы приобретаете недвижимость за счет ипотеки, необходимо разово оплатить оценку недвижимости и ежегодно оплачивать страхование.
В этой статье мы говорим о покупке квартиры в новостройке — за собственные или заемные средства. В отличие от сделки на рынке вторичной недвижимости, при покупке жилья от застройщика будет меньше расходов на нотариуса и не понадобится платить высокую комиссию риелтору.
Из чего складывается итоговый бюджет покупки
Итак, вы — счастливый обладатель гнездышка в новом доме. Все существенные траты уже позади: вы расплатились с застройщиком из собственного кармана или внесли первый взнос по ипотеке. Скоро приемка, и вы с предвкушением представляете, как сделаете современный ремонт и обустроите свое гнездышко уютной мебелью. Всё это обязательно будет. Но важно не забывать о ряде обязательных расходов, которые сопровождают любую сделку с недвижимостью. Для тех, кто впервые покупает свое жилье, они могут стать неприятной неожиданностью.
Кроме денег за покупку самой квартиры, нужно заплатить пошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ) и права собственности. При сделке через ДДУ застройщик может попросить доплату за «лишние» квадратные метры. А еще за дополнительные расходы на инфраструктуру. При ипотеке расходы пополнятся страховкой, оценкой стоимости жилища, комиссиями.
Из чего складывается итоговый бюджет покупки?
Обязательные пункты
- Стоимость недвижимости. Это цена, которую вы отдадите застройщику за покупаемые квадратные метры. Кажется, что непредсказуемости здесь нет, но на практике жилплощадь помещения может увеличиться — например, в проекте подразумевалось 45 квадратов, а на деле оказалось 47. В договоре ДДУ обычно прописаны обязательства покупателя на этот счет. После обследования БТИ придется доплатить за «лишние» квадраты.Обычно расхождения по площади не превышают 5 %. Ценник за метры будет такой же, как зафиксирован в договоре. Но желание застройщика получить компенсацию можно оспаривать, а условия — обсуждать.
- Госпошлины. Необходимо оплатить госпошлину за регистрацию договора ДДУ и права собственности. Это типовые обязательные платежи, избежать которых не получится — они нужны для внесения информации в ЕГРН.
Необязательные пункты
Некоторые траты при покупке квартиры ждут вас при определенных условиях либо вообще не обязательны. Большая их часть связана с ипотечным кредитованием. Услугами риелтора и приемщика можно пожертвовать, если есть цель сэкономить. Иногда нужно доплатить за платные опции от застройщика — например, за электронное сопровождение сделки и бронирование понравившегося варианта.
- Ипотека и связанные с ней траты. Затраты включают комиссию банка, отчет по оценке недвижимости, страхование. Чтобы получить более выгодную процентную ставку, придется потратиться на страховку жизни и здоровья. Расходы при покупке квартиры несет заемщик.
- Бронирование. Чтобы понравившийся вариант не продали другому покупателю, нужно внести задаток. Обычно он засчитывается в итоговую стоимость жилья. Но бывает иначе.
- Приемка. Принять жилье можно самостоятельно, но есть риск упустить серьезные дефекты, которые со временем омрачат проживание и заставят переплатить за ремонт. Можно нанять специалиста. Он осмотрит помещение и составит акт осмотра: в этом документе будут зафиксированы нарушения, и он понадобится, чтобы предъявить претензии застройщику.
- Сервис безопасных расчетов или ячейка. Чтобы без рисков рассчитаться с застройщиком, можно воспользоваться услугами банка. Такие варианты используют, если дом уже достроен. Для строящихся объектов применяют бесплатные эскроу-счета.
- Услуги риелтора. Для покупки жилья в новостройке этот пункт вовсе не обязательный — можно самостоятельно обратиться в офис застройщика. Но иногда обращение к посреднику оправдано. Например, чтобы проверить репутацию компании и не стать жертвой «недостроя».
- Плата за инфраструктуру. В договоре ДДУ иногда предусматривается доплата за инфраструктуру: парковку, домофоны, противопожарную систему, тротуары, расширение дороги и др. Это не совсем законно — застройщик должен заранее закладывать издержки в стоимость недвижимости. Будьте внимательны при подписании документов и при необходимости оплатите юридическое сопровождение сделки.
Обязательные платежи на сделке и при регистрации
Пошлины за оформление документов, сопровождающих сделку купли-продажи квартиры, строго обязательны — избежать их не получится. Хорошая новость: платежей немного, и они сравнительно небольшие. Что нужно оплатить будущему собственнику:
- Регистрация договора ДДУ. За регистрацию договора в Росреестре нужно заплатить 700 рублей. Если дольщиков несколько, пошлина делится между ними. Этот шаг выполняют до расчета за недвижимость.
- Регистрация права собственности. Цена в 2026 году — 4 000 рублей для помещений дешевле 20 млн. Для более дорогих — 0,02 % от кадастровой стоимости. Если собственников (дольщиков) несколько, сумма распределяется между ними.
Расходы при покупке квартиры в ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотечный кредит, у вас появятся дополнительные обязательства перед банком и связанные с ними издержки: оценка стоимости недвижимости, страхование, регистрация ипотеки, банковские услуги. Некоторых трат можно избежать — например, не страховать жизнь и здоровье, отказаться от электронного оформления сделки. Но зачастую дополнительные платежи оправданы — они помогают получить более выгодную процентную ставку. Окончательный список требований и нужных услуг определяет банк.
В ипотеке важнейшую роль играет размер первоначального взноса: чем он больше, тем меньше будет переплата по процентам или срок кредитования. Косвенно это поможет сэкономить на страховании жилья и здоровья.
Оценка недвижимости для ипотеки
Услуги независимого оценщика, как правило, нужны даже при покупке жилья в новостройке. Отчет об оценке понадобится, чтобы зарегистрировать помещение и купить страховой полис. Эта информация необходима банку, чтобы убедиться — недвижимость стоит своих денег и продается по рыночной цене. Стоимость — 2 000–7 000 рублей.
Полис страхования недвижимости
Квартира — это объект залога. До полной выплаты кредита заемщик обязан страховать ее. Полис покупают после подписания акта приема-передачи и продлевают ежегодно. Стоимость страховки начинается от 1 500 рублей за год. Как правило, со временем полис дешевеет — обычно его цена рассчитывается как 0,1–0,2 % от остатка долга.
Регистрация ипотеки и прав собственности
Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. В рамках этой услуги Росреестр вносит в ЕГРН информацию о том, что квартира принадлежит заемщику и находится в залоге у банка (в обременении). Эта запись завершает сделку купли-продажи недвижимости с привлечением ипотечных средств. Госпошлина — 4 000 рублей для физлиц.
Если заключен ДДУ, за подачу заявления о регистрации отвечает застройщик — такой порядок действует с марта 2025 года. Он подает документы в электронном виде, а затем предоставляет готовую выписку из ЕГРН. Но госпошлину всё равно платят жильцы.
Дополнительные расходы при покупке квартиры
- Страхование жизни и здоровья. Этот вид страховки не обязателен, но помогает уменьшить ставку кредитования. Цена зависит от нескольких факторов: остатка по кредиту, возраста заемщика, компании-страхователя. В среднем полис обойдется в 5 000–10 000 рублей в год.
- Электронная регистрация сделки. Сегодня зарегистрировать договор и право собственности можно без посещения Росреестра. Такую услугу предоставляют застройщики и банковские ипотечные центры. Стоимость — примерно 5 000–15 000 рублей. Помните, что электронный формат не обязателен и не всегда возможен (например, если застройщик не является партнером банка). Однако за электронную регистрацию банки могут снизить процентную ставку.
- Комиссия за перевод на эскроу-счет. Обслуживание такого счета бесплатное. Но если вы берете кредит в одном банке, а счет открываете в другом — придется оплатить комиссию за крупный перевод.
- Нотариальное согласие супруга. Не требуется, если оба супруга фигурируют в договоре ДДУ. В противном случае этот документ понадобится для заключения сделки и ее регистрации в Росреестре. Стоимость — 1 500–4 000 рублей.
- Услуги за выдачу ипотеки с минимальным платежом. Это неочевидная и крупная трата, с которой могут столкнуться участники льготных программ. Суть ее в том, что заемщик дополнительно должен внести до 12,6 % от стоимости кредита, чтобы получить те самые льготные условия. Обычно под комиссию попадают клиенты, чей первоначальный взнос менее 50 %. Единоразовый платеж может составлять несколько сотен тысяч.
- Юридическое сопровождение сделки. Обычно требуется при сделках на рынке вторичной недвижимости, чтобы снизить риски. Но обратиться к юристам можно для делегации вопросов с документами, согласования условий кредитования, поиска выгодных и надежных вариантов и экономии собственного времени.
Важно: если вы планируете покупку в достроенном доме, который еще не стоит на кадастровом учете, понадобится заплатить за предварительный договор купли-продажи.
Расходы при покупке без ипотеки
Расходы покупателя, приобретающего недвижимость в новостройке за свой счет, будут минимальными. Нужно зарегистрировать договор ДДУ (или иной), внести средства за квартиру и оформить право собственности. При необходимости — оплатить услуги по профессиональной приемке и воспользоваться банковским аккредитивом или ячейкой для безопасных расчетов.
Приобретение помещения в строящемся или только сданном доме без ипотеки — сделка, требующая меньше всего дополнительных шагов и растрат. Жилье «чистое», поэтому не понадобится заказывать выписки, проверять прежних собственников, привлекать нотариуса и риелтора. Особенно если речь о проверенном застройщике.
Об основных тратах мы уже рассказали выше. А здесь приведем расценки на оставшиеся услуги.
Профессиональная приемка
Квартиру можно принять самостоятельно, но профессионал поможет найти все скрытые дефекты и сэкономить на ремонте в будущем. Стоимость зависит от региона, количества квадратов, комплекса услуг, вида отделки и исполнителя. Диапазон цен — от 1 000 до 35 000 рублей и выше за 50 кв. м.
Аккредитив или ячейка
Просто заплатить застройщику всю сумму без посредников — рискованно. Для безопасной сделки используют аккредитив или ячейку. В этом случае деньги «замораживаются» у банка: компания получит их после регистрации права собственности в Росреестре. Стоимость — обычно до 5 000 рублей.
Услуги риелтора
Обычно у застройщиков есть свои риелторы, помогающие оформить все нужные документы. Но можно обратиться к независимому агенту, чтобы проверить репутацию фирмы, подобрать те самые идеальные апартаменты мечты и получать консультации по сделке. Стоимость услуг риелтора может быть фиксированной или составлять примерно 2–4 % от суммы сделки. Диапазон цен — от нескольких десятков до сотен тысяч рублей.
Нотариус, доверенности, согласия: когда это нужно
При покупке квартиры в новостройке услуги нотариуса требуются не всегда. Если жилье приобретает кто-то один из супружеской пары, понадобится нотариальное согласие другого супруга и брачный договор. Если семья использует материнский капитал, нужно соглашение о выделении долей и реже — услуги нотариуса. А когда нет возможности присутствовать на сделке и подписывать бумаги лично, необходимо оформить нотариальную доверенность.
Нотариальное согласие и брачный договор
Составлять у нотариуса этот документ нужно лишь в том случае, если кто-то из пары хочет купить квартиру только для себя и быть единоличным собственником. По умолчанию купленная в браке недвижимость считается общей. Стоимость согласия — обычно до 5 000 рублей. Также юристы настоятельно рекомендуют заключить нотариальный брачный договор — это примерно еще 20 000 рублей.
Соглашение о выделении долей детям
Его обычно подписывают после снятия обременения (когда долг погашен). С согласия банка выделить доли можно раньше. Информацию вносят в Росреестр. Размер госпошлины — 4 000 рублей. Для корректного выделения долей могут понадобиться услуги юриста/нотариуса, их оплачивают отдельно.
Доверенность
Если вы не можете лично присутствовать на сделках, подавать документы и переводить деньги, закон не запрещает оформить доверенность на другого человека. Например, на риелтора, родственника, юриста. Ваш представитель сможет не только уладить все формальности, но и вести расчеты. Стоимость оформления генеральной доверенности у нотариуса — примерно 2 000–5 000 рублей + 200 рублей на госпошлину.
Итог: чек-лист расходов
Покупатель — это тот, кто оплачивает все дополнительные расходы при покупке квартиры. Список внушительный: от госпошлин до юридического сопровождения и услуг нотариуса. В таблице перечислили обязательные траты и те, которых можно избежать.
| Услуга | Стоимость, в рублях | Условие |
|---|---|---|
| Всегда обязательно | ||
| Регистрация ДДУ | 700 | Необходимо всем |
| Регистрация прав собственности | 4 000 | Необходимо всем |
| Обязательно при ипотеке | ||
| Оценка стоимости | 2 000–7 000 | Расходы на оформление ипотеки |
| Страхование залога | от 1 500 (0,1–0,2 % в год от остатка долга или рыночной цены жилья) | Расходы на оформление ипотеки |
| Понадобятся в определённых случаях | ||
| Страхование жизни и здоровья | 5 000–10 000 в год | Зачастую помогает получить более выгодные условия кредитования |
| Электронная сделка | 5 000–15 000 | Зачастую помогает получить более выгодные условия кредитования |
| Согласие супруга | 1 500–4 000 | Когда нужно, чтобы квартирой владел только один из супругов |
| Брачный договор | около 20 000 | Когда нужно, чтобы квартирой владел только один из супругов |
| Доверенность | от 2 000 | Если сделки за вас будет заключать доверенное лицо |
| Выделение долей | 4 000 | Если используете маткапитал |
| Доплата за квадратные метры | стоимость за кв. м на момент сделки × количество (не более 5 % от проектной площади) | Когда фактическая жилплощадь оказалась больше |
| Бронирование | от 5 000 | Засчитывается в итоговой сумме |
| Необязательно | ||
| Приёмка | 1 000–35 000 за 50 кв. м | Поможет выявить нарушения и привлечь застройщика к ответственности |
| Аккредитив/ячейка | до 5 000 | Можно использовать для безопасных расчётов |
| Риелтор | 2–4 % от цены квартиры | Обычно не требуется |
| Сопровождение юриста | от 10 000 | Обычно не требуется |
| Возможные комиссии | ||
| За льготную ипотеку | 5–10 % от суммы кредита | При первоначальном взносе менее 50 %. Постепенно отменяются |
| За перевод денег | 2 000–5 000 и выше | Зависит от условий банка |
Услуга:
Всегда обязательно
Стоимость, в рублях:
Условие:
Услуга:
Регистрация ДДУ
Стоимость, в рублях:
700
Условие:
Необходимо всем
Услуга:
Регистрация прав собственности
Стоимость, в рублях:
4 000
Условие:
Необходимо всем
Услуга:
Обязательно при ипотеке
Стоимость, в рублях:
Условие:
Услуга:
Оценка стоимости
Стоимость, в рублях:
2 000–7 000
Условие:
Расходы на оформление ипотеки
Услуга:
Страхование залога
Стоимость, в рублях:
от 1 500 (0,1–0,2 % в год от остатка долга или рыночной цены жилья)
Условие:
Расходы на оформление ипотеки
Услуга:
Понадобятся в определённых случаях
Стоимость, в рублях:
Условие:
Услуга:
Страхование жизни и здоровья
Стоимость, в рублях:
5 000–10 000 в год
Условие:
Зачастую помогает получить более выгодные условия кредитования
Услуга:
Электронная сделка
Стоимость, в рублях:
5 000–15 000
Условие:
Зачастую помогает получить более выгодные условия кредитования
Услуга:
Согласие супруга
Стоимость, в рублях:
1 500–4 000
Условие:
Когда нужно, чтобы квартирой владел только один из супругов
Услуга:
Брачный договор
Стоимость, в рублях:
около 20 000
Условие:
Когда нужно, чтобы квартирой владел только один из супругов
Услуга:
Доверенность
Стоимость, в рублях:
от 2 000
Условие:
Если сделки за вас будет заключать доверенное лицо
Услуга:
Выделение долей
Стоимость, в рублях:
4 000
Условие:
Если используете маткапитал
Услуга:
Доплата за квадратные метры
Стоимость, в рублях:
стоимость за кв. м на момент сделки × количество (не более 5 % от проектной площади)
Условие:
Когда фактическая жилплощадь оказалась больше
Услуга:
Бронирование
Стоимость, в рублях:
от 5 000
Условие:
Засчитывается в итоговой сумме
Услуга:
Необязательно
Стоимость, в рублях:
Условие:
Услуга:
Приёмка
Стоимость, в рублях:
1 000–35 000 за 50 кв. м
Условие:
Поможет выявить нарушения и привлечь застройщика к ответственности
Услуга:
Аккредитив/ячейка
Стоимость, в рублях:
до 5 000
Условие:
Можно использовать для безопасных расчётов
Услуга:
Риелтор
Стоимость, в рублях:
2–4 % от цены квартиры
Условие:
Обычно не требуется
Услуга:
Сопровождение юриста
Стоимость, в рублях:
от 10 000
Условие:
Обычно не требуется
Услуга:
Возможные комиссии
Стоимость, в рублях:
Условие:
Услуга:
За льготную ипотеку
Стоимость, в рублях:
5–10 % от суммы кредита
Условие:
При первоначальном взносе менее 50 %. Постепенно отменяются
Услуга:
За перевод денег
Стоимость, в рублях:
2 000–5 000 и выше
Условие:
Зависит от условий банка
